“三道红线试点呼之欲出 房企将告别金融红利期”

今年是值得记忆的一年。 疫情肆虐，世界经济问世，中国成为世界主要经济区块中gdp唯一增长的国家。 重生可能是描述年中国房地产市场最贴切的词。 这一年，中国的经济韧性得到了强调，房地产的成绩超过了预期。

经过一季度冰封、二季度重启、三季度修复、四季度回暖的反转曲线之路，预计全年中国新房市场销售将达到17亿平方米，销售金额超过17万亿元，均创历史新高。 回顾过去一年，3条红线、楼市新建、土地出售额创新、房地产上市等成为房地产领域的年度关键词。

17万亿元的销售额具有创新性

住宅是否出租，由于城措楼市调控主旋律未发生变化，多次出台合同点名、人才落户、lpr利率转换、一城一策等调控政策，11个月来，各级相关部门共出台调控政策458次。

在多政策环境下，应对灵活的房地产公司紧急完善全国供货体系，在销售较好的城市加大推动力，全力激活营销体系。 现场销售、打折销售、渠道拉客、网上销售等多种创意营销、资金回收是第一要务，也是房企的第一共识。

疫情期间，居理新房平台纯线上成交1600多套房，多为刚需项目，这是供给侧与诉求侧的双向匹配。 居理新房首席执行官王鹏对《证券日报》记者表示，疫情并未使购房指控消失。

线上商品房盲售，8秒卖出6亿元，招商蛇口太子湾玺上半年开盘3次，3次秒光，吸近60亿元。 这是今年上半年深圳楼市的缩影。 进入11月，这股热流还没退热，数万人抢房，如果有资格买，就是赚了500万元。 在深圳某网红盘中的一次开盘中，资本市场新股惯用的新热被转移到楼市上演。 不仅是深圳，杭州、南京、成都、西安等城市也普遍创造新的收益。

由于新的热传导，住宅企业的土地拥有热情高涨。 中原地产研究中心统计数据显示，截至去年12月7日，30多个城市土地销售收入超过500亿元，其中上海、杭州、广州3个城市均超过2000亿元，南京等11个城市均超过1000亿元，多城市土地销售收入创历史纪录。 这些土地储备决定了下一阶段该房企站在哪个阵营，头部公司地位不动摇，中型房企不稳定，小型房企难以追赶，分化加剧，这是毋庸置疑的。

虽然城市分化、价格分化、产品分化、房企分化、领域竞争分化，但2009年出现了有史以来最好的一年黄金期，新建市场在先抑后升的局面中刷新了历史记录。 中原房地产首席拆房师张大伟对《证券日报》记者表示，全年，中国房地产市场销售额有望创历史新高，达到17.2万亿元。 十年前，这个金额为5.2万亿元。 不得不说，中国房地产市场正以年均超过1万亿元的速度行驶。

中国房地产真正快速发展的30年，头20年靠土地红利盈利，城市化速度很快。 年来，近10年来，领域利润依赖金融红利，杠杆化扩大规模，带来了高杠杆化、高周转的结果。 蓝双城创始人曹舟南向《证券日报》记者表示，三条红线到来，对房地产领域影响最大的是完全脱离金融红利期，进入管理红利时代。

三道红线试点对住宅企业调整不能早晚

享有土地红利和金融红利的房地产公司，几乎没有考虑向制造业学习，实施精细化运营管理，但三条红线上出现监管新规的呼声，令所有高管感到不安，调整为时过晚。

众所周知，今年8月，除去预收款后的资产负债率不能超过70%。 净负债率不能超过100%。 另外，根据现金负债率不能超过1倍的接触标准，住宅企业分为红、橙、黄、绿4个等级的信息在社会上广泛流传。 根据要求，12家试点房企将从2021年正式进入2年半的3个红线试点期，到2022年底，12家试点房企实现降级，到2023年6月底，试点房企3个红线全部完成。

三年来，如何实现三条红线的全部达标，对许多房企来说并不简单。 据2009年上半年财报显示，全国43家主要房企中，只有5家完成了3条红线，12家房企踩3条红线。

这项监管新规带来的巨大变化，市场才刚刚开始。 据《证券日报》记者介绍，头部住房企业一般比较平静，盘子可以转很大。 尽管如此，龙湖等绿色高级住宅企业明确了通过增资扩大增资，在晴天维修屋顶的意图。 大多数中型住宅企业放弃进军新城市的计划，协商退居，停止三线、四线城市的土地获取，全力缩小战线。 小型企业近年来融资一直困难，反而适应性更好。

难以选择的是中型住宅企业居多，如果持续冲击规模，到了期限，选择降低可能无法旋转，从而导致重伤的杠杆率，可能就没有提高市场占有率的机会了。 易居研究院智库中心研究总监向证券日报记者表示，今年，资产出售、增资扩股、引进战争投资等趋势频发，房企背后的压力非同寻常。

最近，花样年与中融国际信托签署战术合作协议，投资8亿元向花样年附属企业收购项目企业70%的股份。 中型房企花样年相关人士向《证券日报》记者表示，旧改革项目具有长周期、高利润的优势，如果通过股权调整方法能够实现短期波动，则能够覆盖项目前期价格，尽早实现收益，降低杠杆率。

当然，除了上述标准动作外，加快旋转是有效的方法。 由于三道监管新规即将出台，融资价格快于房价上涨速度，房企销售越慢，就会出现亏损，因此开发商一般会转向高周转模式。 王鹏对证券日报的记者坦率地说。 像制造业一样，产品库存时间越长，赚取差价的能力就越弱。

从短期来看，房企期望土地支出减少，高度依赖销售退保，越来越多的房企将退保率作为经营管理的重要指标。 贝壳研究院首席分解师潘浩对《证券日报》记者表示，从中期来看，对有息债务规模增速的调控，将固化现有房企的阶梯结构，弯道超车现象难以再现，中期难以出现黑马型房企。 从长远来看，融资新规将成为房地产领域金融端长效机制的重要方向，领域严格监管常态化，风险整体下降。 在此基础上，领域集中度将加速提高，更有利于管理红利型房企的快速发展。

由此看来，三条红线对市场的影响是渐进的。 降低杠杆率，降低融资价格，是开发商在房地产圈继续经营的底线。 在这个确定方向的指引下，原本不打算分期发售房地产板块的房企也按捺不住了。

拆分房地产ipo降低财务价格

年彩生活打响房地产公司赴港发售第一把枪后，房地产公司在资本市场开辟了新的路线。 近年来，内地房企纷纷分拆上市房地产板块，但没有出现像今年这样集中递表上市的现象。

年结束时，重量级房地产公司还在加紧上市。 12月上旬，恒大房地产和华润万象生活相继完成ipo，在房地产板块又新增600亿港元的时价总额成员。 根据天空研究应用的不完全统计数据，年来，14家房地产公司被列入h股，1家被列入a股，总量是年前房地产上市公司总数的近3倍。

另外，中指研究院提供给《证券日报》的统计数据显示，截至去年12月24日，共有37家香港证券交易所上市，房地产公司市值超过7100亿港币，平均市盈率超过50倍。 沪深上市房地产公司市值约350亿元。

这6年间，一家公司在香港上市后港股整体市值超过7100亿港币，由此可见，目前的物业服务业务已不再是开发商的配套业务板块，而是现金造血的重要来源。

住宅企业划分上市背后的逻辑，核心分为两点。 兰德咨询总裁宋延庆对《证券日报》记者说，一是缓解房企财务压力，二是通过资本市场融资扩大业务规模。

现在上市的房地产公司大部分都是从房地产公司的母公司分离出来的，不得不说母公司的开发业务规模几乎决定了这家公司的盈利规模。 上市后，第三方的扩张能力、商业模式和盈利能力将决定这家公司未来是月成长还是星成长。 但是，共识是，不管是星星、月亮、蚊子型还是鲸鱼，都不能再等下去。

目前，在国内经济形势和调控政策下，房企运营压力不断加大，但房地产板块因现金流稳定、轻资产、耐周期等特点成为房企线索。 中指研究院常务副院长黄瑜曾经在接受《证券日报》记者采访时表示，现在是物业管理领域快速发展的黄金期，市场空之间很大，资本的力量可以推动物业服务公司的高速发展。 对房企来说，在这个时期分割房地产上市，一方面可以抢占市场机遇，实现新的业务增长点，另一方面可以专注于自己的开发工作。

更重要的是，物管领域是蓝海市场。 根据中指研究院向《证券日报》记者提供的统计数据，据保守估计，年末我国房地产领域管理面积将超过250亿平方米，营业收入将超过6000亿元。 综合估算，到2024年，全国物业管理领域营业收入预计约9296.43亿元。

据报道，近年来房地产领域进入库存市场，以前房地产开发行业的利润率整体下降。 然后，房地产领域万亿元级的市场规模引发了新的想象空之间。 张大伟对《证券日报》记者表示，市场规模雄厚，ipo后有资金输血渠道，母公司无需砸钱支持扩张，也能为稳定的现金流做出贡献，是一笔不错的生意。

物管领域是好生意的背后，年销售额达到17万亿平方米的新房市场无疑是重要的支撑力。 但是，经过冰与火共存的一年，未来新房市场的规模是否会持续上升，以及17万亿元的销售额记录是否会刷新，仍是个问号。

预计未来十年房地产规模将从每年17亿平方米逐渐减少到10亿平方米，未来经营模式、融资模式将发生转变。 对未来新建住宅市场的快速发展趋势，出现了严峻的跃进。 据他介绍，从2021年开始，房地产利润空之间将逐渐减少，公司负债率也将下降。 如果三条红线如期实施，一些房企有资金链断裂的风险。 因此，房企将面临巨大的洗牌。

但是，无论未来房地产市场发展多么迅速，目的都是推动房地产市场稳定健康快速发展。

原标题:《年楼市》或《双17》新纪录“三道红线”下房企悄然求变

值班主任:李欢

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