“融资变难叠加偿债高峰 房企资金链压力大增”

三道红线融资管理新规的正式实施日益临近。 年8月，住建部、人民银行在北京召开要点物业公司座谈会，会议指出，为进一步落实物业长效机制，实施物业金融审慎管理制度，加强物业公司融资市场化、有序化和透明度，相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了要点物业公司资金监测和融资管理规则 据报道，除碧桂园、恒大、万科、融创、中梁等12家房企率先开展债务规模控制试点外，其余公司将于2021年1月1日实施。

据悉，红线的设置标准是除去定金后的资产负债率超过70%。 净负债率为100%； 现金的负债比不到1倍。 根据三道红线触线的情况，房地产公司分为红、橙、黄、绿四个阶段。 如果三条红线都踩了，开发商的有息债务就不能再增加了； 踩中2支，有息债务规模每年不得超过5%； 踩一个的话，增速不能超过10%； 一本书掉了，不能超过15%。

据贝壳研究院首席分解师潘浩介绍，12家主要房企中，中梁、融创、中海2019年的有息债务规模增长率分别为49%、40%、15%，均超过15%的最高限额。 另外，融创、绿地、阳光城这几年在业绩快速增长的情况下，负债水平也在不断上升。 数据显示，阳光城净负债率达127%，融和净负债率176%，绿地净负债率189%。

中国社科院国家金融与快速发展实验室特殊资产研究中心副主任刘伟介绍，相关数据显示，房企踏线占比达到86%，2000亿元以上大型房企的红档占比20%、橙色40%； 1500亿元至2000亿元规模的住宅企业，都是红色档案和橙色档案，1000亿元至1500亿元的红色档案和橙色档案的比例也达到了75%。

刘伟表示，近年来，债务融资已成为房企最重要的融资方式，融资新政出台后房企难以通过借款扩大经营规模，同时部分债务还款需要依赖销售还款，直接影响房企的外部现金流和经营决策。

在杠杆化的绝对压力下，融资将难以叠加债务高峰，房企资金链的压力将难以破解。 刘伟表示，房企将从年下半年开始进入还债高峰期，连续6个季度到期规模超过1200亿元，明年的压力将更加明显。 根据华泰证券统计结果，年-2022年，房地产内债券到期量分别为4316亿元、6212亿元、3764亿元。

潘浩表示，据贝壳研究院统计，试点显示，12家主要房企中7家房企在融资新规实施后，土地销售比下降，拿地意愿减弱。 其中，踩二线和踩三线更为明显，五家房企均缩小土地投入。 住宅企业也改变了以往的新旧优势，出现了债务发行规模低于到期债务的状况。

的标题:融资困难导致债务高峰期房企资金链压力大幅增加

值班主任:李欢

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