“学区房：一场教育均衡的“持久战””

站在客厅里，环顾四周，不到三秒钟，文茜决定夺取北京陶然亭附近的这个学区的房间。

下半年，文茜和家人商量后，决定为满4岁的孩子买学区房。 第一个要求是房子新，南北通透，厨师明卫，不需要顶楼和底边，总额600万左右。

计划赶不上变化。 在北京几个高质量学区跑来跑去，看了10多所房子之后，他们的要求持续下降，只要价格合适，能上学就行了。

虽然房价持续上涨，但心仪的学区房却很少出现。 年过境迁，文茜总是保持警惕。 她心里盘算着，遇到合适的，随时动手。

抢劫战从接到中介电话的那一刻开始。

那本来就是普通的星期四。 刚吃完午饭，文茜接到了熟悉的中介刘宇的电话。 “姐姐，快来！ 我有适合你的好房子。

电话里，刘宇的声音很紧迫。 他让同事开车，连接文茜和母亲直奔中介店。

但是，开车20分钟，下了车，文茜就变傻了。 为了这间刚挂好的学区房，来了三四波客人，聚集在店里，等待房主的出现。

刘宇主动出击，甩开了这些同行竞争对手，带着文茜直奔房主家。 房主挂了出处后出去工作，只有房主的太太在家。

该学区建于1984年，55平方米，靠近地铁，5层，报价600万元，属于陶白学区，位于北京教育资源高质量的西城区。

在简单的飞速扫视之后，蒙西和母亲对视后，决心买下。 当时，感觉自己是中了彩票的人。

过了一会儿，房东回来了。 看到房子这么抢手，他马上涨价了35万元。 经过其他中介的干扰，虚构的买方，迫使房主再次涨价。 两次涨价后，报价为660万元。

尽管如此，蒙西在瞄准其他学区的房间后，着手决定，最终以650万元成交。 第二天上午签完合同，心情终于平静了下来。

文西发现在签合同之前，其他买家在会谈室旁边等着。 一旦这边谈到崩溃，他之后就能和房主谈谈。

文西不看房，也不关心学区房价的上涨，决定放手。 即使买在高位，也不后悔。

近三个月，记者赴北京海淀、西城、东城等地对学区房间进行了实地考察。 记录房价上涨背后，家长和学区住房市场的角力。 在这场持久战中，政策、房子本身、父母变成了变量。 唯一没有变化的是学区的房价一直在上涨。

父母驻扎在中介店抢房间的居室价格暴涨80万元

谁也不知道为什么学区的房间能一夜之间升起。

3月26日，房地产商赵艺更新了微信的朋友圈状态。 月坛最便宜的居室，报价620万美元，可以咨询。 从户型图上看，实际上是开间，没有厨房，约35平方米，均价约18万元一平方米。

目前月坛附近有一所房子，一般售价超过700万元，两所房子约850万元。 位于月坛北街顶层的朝南学区房于去年7月19日挂牌出售，当时报价为538万元，目前报价为618万元，上涨80万元。

赵艺表示，从明年下半年开始，海淀和西城许多热点学区的二手房价格将超过15%，均价在20万平方米以上的学区房也屡见不鲜。

记者注意到，北京高质量学区中，一户小户型上涨最明显，大部分一户上涨50万元至100万元，其次为2户、3户等大户型。

购买学区房是不看单价看总额。 海淀区万寿路附近的中介陈果表示，住在学区的房间对来占坑的父母来说性价比最高，有些人刚挂牌就被秒签到。 以前是等人的房间，现在是等人的房间。

在复兴门外的中介店旁边，记者看到一位老年人长期逗留。 即使下小雨，也没有离开。

该店中介称，目前市场火爆、无硬伤的房子，基本上都在出售空，住房来源较少。 这位老先生的孙子今年9月入学。 他驻扎在中介店。 是为了在房子陈列的时候赶紧去看。 据中介说，他每天来，比我们上班早。

暴涨的背后，是刚需。

按照惯例，每年5月，北京各城区都会进行义务教育阶段入学新闻的收集。 也就是说，3月、4月是买房坐车的最后时间。

今年，北京市入学适龄儿童人数增加，对学区住房的投诉加大。 年，二胎政策放开，次年北京市的新生儿出生率同比增长10%以上，而2021年正是这个新生儿入学的年份。

据广为流传的网络帖子报道，北京籍儿童数量从去年开始稳步增加，2023年达到高峰，超过22万人。 年，北京籍的幼儿人数只有7.3万人。

实际上，花大价钱购买的学区房，有没有小区、没有电梯、没有暖气的房子，也有半地下室，还有1950年代、80年代、甚至1950年建造的房子。

在北京西城区陶白学区，记者被中介带进了鞋柜(类似袜子的房型)。 这个房间的报价是540万元，30多平方米。 经纪人，请先买一个乘车柜，到时等孩子真的入学了，再在附近租。

面对持续上升的学区房，先买后租已成为大多数家庭的无奈之选。

只划下线，让孩子和别人站在同一起跑线上

在这个学区上涨的浪潮中，原本不打算买的孙静也动摇了。 孙静和丈夫毕业于北京有名的高中。 原来，他们对孩子的教育很有信心。

接触孙静的是北京各区中考成绩的总结。 一点钟在学校的平均分数相差30分，甚至50分。 看到这里，孙静有点害怕，如果不换学区房，大概率与高质量的高中无关。

根据这份资料，海淀、西城、东城的考生有更粗略的率和高质量的高中。

目前，北京正在实施摇号政策，跨区学习的概率很低。 孙静告诉记者，他选择在哪里上小学，选择学区，但在中学不太容易流动。 北京的海淀、西城、东城被认为是教育高地，稍远的郊区被认为是教育洼地。

在选择海淀、东城还是西城方面，孙静没有动摇。 海淀鸡娃太过分了，我们不想孩子累。 我的孩子可能是普通人，但现在我会竭尽全力买学区房。 只是为了让孩子能和其他人站在同一起跑线上。 孩子能变得多优秀，完全靠自己迅速发展。 我必须做的是让她下线。 东城区是孙静的理想目标，学区整体教育水平高，基坑校少。

在这个关于学区房的讨论中，无论是有孩子的人、快有孩子的人还是没有孩子的人，都很难置身事外。

刚怀孕的冯意也热衷于参加办公室里关于学区房的讨论。 她后悔的是，买第一套房的时候，马上坐上学区房，担心到时候是不是又要折腾了。 但是现在房价上涨太多了，只能先看看情况。

在一些人看来，学区房可以用于学校，是一笔无损的生意。

现在住在西城月坛的贺惠，孩子是一年级学生。 两年前，孩子4岁时，她买了一套以500万元占坑的学区房。 退一万步说，孩子完成学业后，我卖掉学区房，一定不会吃亏。 目前，该户型已经价值750万元。

南京财经大学公共管理学院院长黄斌对北京、上海、南京等地区的房间进行了长期的跟踪研究。

黄斌表示，购买学区房一般是家庭最大的投资，只有在充分考虑下，家长们才能做出决定。 他认为家长们购买学区房有充分的合理性。 数据观察表明，家长们的购买行为对学校教育质量的差异是最直接和客观的折射。

不能指望一个政策来处理学区的住房溢价问题

对于这半年学区住宅市场的交易，监管并不是不存在。

3月23日，海淀房管局官方微信公众平台海淀房管局宣布，近期对上地、万柳等地区房屋交易中介机构涉嫌加强执法检查、操纵学区概念等违规行为进行调查取证。 目前，区房管理局共查处中介机构门店134家，对违规行为的中介机构立案6家，停业查处2家，行政处罚为2万元。

此前，上海多家房地产中介在房源承诺不使用学区房进行推送的业务经营中，不会以学区房的名义，误导购房者等。

从2009年10月开始，学区住宅进入快速上升通道后，一些主要房地产中介企业应用不再显示历史成交数据，学区住宅的成交数和成本突然消失，目的是防止因家长追随而暴涨。 但是，许多父母也处于盲选的不自然状况。

学区的房间为什么会上升？ 形成学区溢价有两个前提条件，近场入学与校际过大的教育质量有很大差异。 另外，学区溢价的变化容易受到义务教育入学制度和高质量学费供给的变化的影响。 黄斌先生介绍。

在社会整体教育资源分配不均衡的情况和就近入学的强制性政策约束下，政府致力于任何优质教育资源的再分配变革都引起了家庭的关注，家庭对优质教育的强烈购买欲望是形成名牌大学超高额溢价的重要原因。 黄斌认为，高质量学校周边房价一定会高于弱学校周边，学区住房溢价是高质量教育资源分配结构变化的晴雨表。

对抗学区房价上涨的方法是增加不确定性。 取消原来的1比1的单校切割，推进多校切割。

截至目前，北京市城六区重新确定，新购置的二手房不再接受单一学校的切割，而是采用多所学校的切割方法入学。

因此，许多中介们不断提醒购房者，根据多所学校的划片政策，选择学区时，必须考虑学区内的所有学校，无论被纳入哪个学校，甚至最差的学校都可以接受。

多校切割只能削弱房地产与学校的一对一关系，但不能从根本上割裂房地产与学校的联系，多校切割对学区房价的抑制作用有限。 中国教育科学研究院研究员朝晖表示。

在许多城市，人们不仅期待在多所学校进行划片，还期待着集团化办学。

年，黄斌带队分析了南京市8个市区1849个小区的数据，对小学名校和分校学区房间溢价进行了评价。 结果显示，小学名校和分校学区溢价分别为19.7%和3.6%。

这项研究的基本结论与集团化办学的初衷不一致。 如果分校运营质量和名校有很大差距，那么开设越来越多的分校不仅会降低名校学区住宅溢价，而且名校高质量学区的稀缺性会更加凸显，名校学区房价溢价会上升。

黄斌发现，一所名校超过5所，管理容易出现问题，分校难以达到高质量。 家长依然用脚投票，放弃这些卡名校。 名校的增加无助于教育的均衡，也无法平息家长对优质教育资源的强烈追求。

在义务教育资源尚未达到均衡的现实条件下，不能指望一项政策能彻底处理学区溢价问题。 黄斌说。

学区房问题是一个多而复杂的体系，容易按葫芦浮葫芦

3月16日，上海市教委发布了《上海市高中阶段校招录取改革实施办法》(以下简称《实施办法》)。 要点中学自主招生比例大幅下降，50%~65%的生源名额按比例分配到各区和各普通中学。

《实施办法》的本质是，高质量的高中拿出大部分名额，按比例直接分配到全市所有中学，不分优劣，越来越多的烹饪中的学生期待着升入上海各大高质量的高中。

另外，此次发布的《实施办法》作为今年中考改革方案的附属文件，只是进一步细化了自主招生比例、名额分配办法、综合考核录取流程等复印件。 换句话说，这种政策的雏形已经设计好了。

上海的新规在很多人中都很常见，抑制学区房的作用很快就会生效。 据一家媒体报道，新规出台后，上海学区住房市场情绪明显冷却。 浦东前滩地区，有点高端的大楼遭遇了春寒。 部分学区的房间报价下降了80万元。

在上初中之前，学校之间根据学生的整体质量没有差别，整体水平较低的学校的学生也有进入高质量学校的机会。 这是上海新规征集的核心复印件。 黄斌很看好这项政策，但首先在执行中是否透明、手续是否公正也可能影响政策效果。

朝晖提醒记者，北京已经实行了这种政策学校额的返校，也就是高质量的高中名额直接交给薄弱的中学。

年，北京市中考招生新增了校额招生办法，此后几年校额学校比例稳步上升，2019年达到50%以上。 2022年，全市高质量高中仍将50%以上的招生名额分配到普通中学，长期稳定计划。

现在上海和北京的政策本质上是一致的。 但是，储蓄朝晖坦言，即使学校额度在北京实行多年，学区房也没有逃过上升的命运。

本质上是同样的政策，为什么会产生不同的结果？ 这必须期待上海新规对学区房价抑制的后续效应。

朝晖指出，北京的校额到校背景和条件与上海不同，上海的名额分配比例更高。 名额分配方面，北京在市级没有掌握招生指标，只有区级直接管理招生，仍然存在变量。 他还建议，上海新规的实施，也应该观察将各方纳入监管体系。

脆弱的学校是什么？ 北京市的政策对脆弱学校的定义很模糊。 具体分配存在不明确性和不透明性。 作为该行业的研究者，黄斌也没有明确北京学校的名额分配顺序和每年的数据结果，一个教育政策如果对家长来说缺乏透明度，就不能形成稳定的期望。 为了清晰地看到孩子未来的教育之路，父母们希望有现在的线索，所以必须选择学区房。

学区房问题是一个多而复杂的体系。 政策制定者也很难预测政策带来的隐藏影响，有时也会按葫芦浮葫芦。 以上海实施后不久的公民招生为例，该政策对民办学校学区住房溢价起到了抑制作用，但也推动了公办高质量学校周边学区的房价。 黄斌说。

大城市教育资源丰富，情况多而杂，各学校办学力度差异很大，生源来源多样。 朝晖认为，处理学区房间问题，一发不可收拾，全身上下动，细节修补往往没有用。 除了努力推进教育均衡之外，别无选择。

(应回答者要求，本文使用部分假名)

原标题:学区房:教育均衡的“持久战”

值班主任:田艳敏

本篇文章：《“学区房：一场教育均衡的“持久战””》