“楼市趋稳 一二线城市或率先回暖”

最近，中国社会科学院财经战术研究院发表了《中国住宅市场快速发展月度拆解报告》。 报告显示，根据大数据房价指数( bhpi )监测，年12月，被监测的142个样本城市房价平均比上个月下跌0.68%，比上个月缩小0.08个百分点。

业内分析认为，在监管政策持续推进的情况下，年全国各线城市房地产市场出现了一定程度的降温。 综合年末和2019年房地产市场交易数据，2019年将在住房供应普遍增长和部分城市城市政策调整的背景下，未来各线城市房地产市场将继续分化。 其中，三四线城市仍存在去化压力，整体库存低、供给少于需求的一二线城市有望率先回暖。

一线城市进入库存补货阶段

1月28日，上海易居房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》。 据报告，截至去年12月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45734万平方米，同比增长2.1%，比去年同期增长1.6%。

注意历史数据，年1月以来，全国100个城市库存规模呈持续下跌趋势，中间个别月份有所反弹，但下跌趋势不变。 到了2007年，库存趋势基本呈现上半年减少、下半年增长的态势。 特别是9月份库存规模明显增加，首次大幅上升。 10-12月持续增长。 从整体来看，库存趋势迎来了变化，年末正式走上了正轨。

截至年12月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2911、23261、19562万平方米，环比增长率分别为7.3%、2.1%、1.4%，同比增长率分别为31.0%、-。

同比增长数据显示，一线城市在连续34个月库存较去年同期下跌后，年6月首次出现同比正增长态势，7-12月持续较去年同期正增长，意味着一线城市进入库存补充阶段。 二线城市连续42个月维持比去年同期下跌，但跌幅继续缩小。 三线城市在连续38个月比去年同期下跌后，目前已连续2个月出现同比正增长的现象。

易居研究院智库中心研究负责人表示，形势严峻跃进，年库存先下降后增长，库存比例也有同样趋势。 上半年的销售行情不错，去库存的效果也是肯定的。 但是，到了下半年市场交易开始降温，房企高库存压力重现，相关房企开始主动降价项目。 当然，对于买家来说，形成了比较好的购买窗口期。

严跃进表示，由于年第四季度形成了较多的住房库存，预计到2019年上半年，房企将清理库存作为一项重要工作。 资金压力大的话，相关房企也依然会采取价格量化的战略，定价方面不太强。

2019年楼市整体供应略有上升

事实上，与自身市场优势相比，全国各条线路的城市开始普遍推行城市政策。 根据克瑞地产研究院的统计数据，在此背景下，市场分化更为严重，一线城市成交下跌的重庆、合肥、郑州、徐州等备受瞩目的二、三线城市由于诉求旺盛，成交仍处于高位； 但是，海口、厦门、三亚等城市由于严格管制，市场冻结，交易量大幅下降，广大三四线城市政策环境依然缓和，但由于购买力制约，加上棚户区改革货币化安置政策收紧，年下半年项目脱钩情况逐渐下降，成交逐渐

年末，一线和热点二线城市预售凭证管制逐渐放松，新建商品住宅新供应一直很充足。 以一线城市深圳为例，年11月该市供应量达到131万平方米，创近10年来的新高。 根据克瑞地产研究院的数据，综合来看，全国监测的60个主要城市年新增供给总量比去年同期增长21%，各能源级城市供给全线上升，一线涨幅最高达48%，二三四线涨幅均在20%左右

全国房地产市场下半年降温，项目返还率明显下降，但点心、珠海等局部宽松引发的市场悲观预期被削减，放松管制的预期进一步加强。 与克瑞地产相关的拆解相关人士预测，首先，未来一线城市的新增供应量将大幅增加。 第一是因为房企前期囤积的土地有很大一部分没有进入市场。 由于北京、上海、广州等城市提高了土地供给力，土地价格也相对下降，上市供房源大幅增加，限价政策也相对宽松，房企也将加快进入市场。

其次，二线城市供应量总体略有增加。 其中，郑州、重庆、武汉、成都、青岛、昆明、济南等城市全年土地储备雄厚，这些城市对省内人群吸引力较大，购房诉求相对充裕，房企也将适时增加住房供应，预计2019年供应量将大幅增加。

另外，三四线城市的供给量恢复了分化。 目前，由于大部分三四线城市房价达到阶段性高位，购买力减弱，购房者的观望程度逐渐提高，去化率明显下降，房企为了不陷入新的库存风险，明显加快了开工和推送，也不惜以价换新。 另一方面，过去两年土地市场的成交份额集中在三、四线城市，这些也将于2019年供应，因此至少到明年上半年，新的供应量将普遍增加。 克瑞方面预计，虽然有望放宽政策，但购买力严重不足是制约三四线城市市场成交的最大障碍，大部分三四线市场仍将进入深度调整期，不同城市之间将出现分化。

预计一二线城市将率先变暖

1月16日，国家统计局于去年12月公布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况的统计数据。 数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大，二三线城市环比涨幅回落。

临近春节，各大房企为了在淡季市场增长业绩，纷纷提出热项目，一线城市商品住宅成交量增加，价格上涨。 年12月一线城市整体新建商品住宅销售价格和环比涨幅均有扩大，环比1月涨幅1.02点，同比1.3点扩大。

2019年一、二线城市在诉求供给增加、购买力相对充裕的情况下，市场成交量回升低位，回调压力集中在三四线城市。 这些分析人士认为，近年来三四线城市房地产市场火爆，商品住宅面积销售占比上升到69%的高位，不仅是核心城市外溢、返乡置业、棚改货币配置等方面因素的推动，中心还是城市自身内生刚需和改善的诉求 而且，面对召回的预期，三四线城市市场的行情能否持续备受关注。

该人士还表示，考虑到近期市场低迷和前景蔓延，部分三四线城市项目已经降价抢滩，但由于一、二线城市供给增加，诉求充足，支付能力相对较高，一线城市维持低位回升，二线整体保持平稳，热度靠惯性维持。

从政策方面看，行业普遍认为，2019年，在地价稳定、房价稳定、稳定预期的整体基调下，一线城市整体政策面仍趋紧，限价政策仍将广泛实施，项目售价大幅上涨的可能性不大 另一方面，即使短期市场成交持续低位、项目持续下跌，政策宽松的预期也很高，房企因价格交换量、房价大幅下跌缺乏原动力。 总的来说，一线城市房价仍保持高位，涨幅不大。

再加上对地方城市政策放松的期望最大，地方城市房价坚挺，预计略有增加。 另一方面，三四线城市房价上涨动力不足，结构分化更加明显。 特别是前期房价上涨过快、市场诉求严重的环都市圈三四线城市房价上涨基本达到阶段性瓶颈。

原标题:楼市走向稳定的二线城市，或者率先回暖

值班主任:田艳敏

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