“网络卖房，能撬动万亿级规模市场改革创新吗？”

互联网巨头跨境配置房地产，近期尝试开云引发话题

网络销售办公室能撬动万亿级规模的市场改革创新吗

今年的双11期间，将全国80万套房货源放入电商购物车的天猫好房，在双12持续云开盘，碧桂园、中南地、孔雀城等房企参与。 其最新数据显示，迄今为止接受双11、天猫好房引流的客户，全国范围内已转为2.6万家新房核销。

从外部来看，阿里系天猫好房的出现，是今年8月在纽交所上市的房地产交易服务平台贝壳找房的叫板。 后者转型为房地产中介机构链家，截至美东时间12月14日16时，市值超过775亿美元，在美国三大证券交易所中概股中市值位居前五，仅次于阿里巴巴、拼写错误、京东、中国移动。 另外，字节跳动、京东、苏宁等没有房地产经验的网络公司也同样开始了跨境布局，网络销售室的赛道很拥挤。

记者随机采访了10多名路人，他们都表示如果不去柜台了解情况，就不会隔着屏幕下单。 那么，这位网络销售之神是在重复将住宅相关新闻数字化流传于网络的老路，还是拉开了房地产这一万亿级规模市场自我改革创新的序幕？

卖房还是营销？

目前的网络销售平台只有网上营销展示，处于销售环节的最前沿

天猫好房踩着双11双12的节奏。 从今年11月开始，陈列了80万套真房源，覆盖了全国200多个城市的3000多个楼盘，推出了最高5折的优惠力度。

记者打开淘宝app进入天猫好房网页，在上海地区发现了70多个当地楼盘、商品房和办公楼。 这些项目主要分布在奉贤、金山、松江等郊区，整体来看优惠力度不大，确定备注折扣的楼盘约为七分之一，优惠额度为1万元至2万元，推广中的五折好房间不会免费送到房间。 最高优惠项目来自上海国展万科中心，销售户型为建筑面积超过500平方米的写字楼办公区，售价达1968万元，可优惠400多万元。

事实上，近年来房地产领域的利润空之间越来越有限，低价优惠房源的出现没有普遍意义。 在全国范围内，天猫好房间推出优惠多的房源主要是商务类项目和拆除比较困难的住宅大楼，位于偏远和户型不好。

从顾客体验来看，与运营多年的主要网络交易服务平台相比，刚建成的天猫好房新闻丰富，与顾客的交流存在差异。 在淘宝app上订购璞云里别墅项目后发现，以新闻为基础进行复制，首要展示单价、销售户型、区位等。 在另一个主要平台上，表达新闻显然越来越多，除了基础新闻外，还包括楼盘动态、外设、网民评论、房贷首付咨询等，客户互动

事实上，目前的网络销售平台，实际上并不能卖房，只有在网上进行营销展示，才处于卖房环节的最前沿。

一位业内人士认为，目前的互联网+房地产销售模式，与几年前相比，创造了越来越多的在线热点，引入了明星直播销售等新的营销形式，或者增加了3d、vr技术的应用，提高了购房者的购房效率。 但是，其本质只是贯穿于在线获取顾客，在线导入这一端口，在平台上并未真正纳入交易的一环。

总的来看，目前的互联网+房地产销售模式就像之前流传下来的线上售楼处的补充，首先要发挥线上导购，增加转型作用，扩大开发商品牌在人民心中的知名度，售楼处的直接效果有待市场进一步验证。

链接通吗？

EC平台并不是想卖房就可以卖的，合规的代理销售资格和金融服务资格不可缺少

天猫好房等新入局者，是想让房地产的网络营销更优秀，还是另有打算？

房地产交易流程多而复杂，涉及贷款、网签等多个环节，税务、银行、住房管理等多个部门。 另外，由于目标巨大，和EC平台上的其他商品一样快速决策，实现网上交易并不容易，也没有理由在验收后7天内退货。 因为这几年互联网巨头都不敢接触房地产领域。

但是，蚂蚁这次要突破。 天猫好房相关负责人牧一表示，阿里之所以敢进军房地产这一快速发展的几十年领域，是因为该领域的数字化能力还在大幅提高。 天猫好房除了帮助住宅企业在网上的集客外，还想依靠大数据、区块链、云计算等技术，探索越来越多的可能性。 例如，未来将在线实现合同、交税、房产证处理、装修、物业管理等职位市场业务。

牧一表示，天猫好房已经迈出双12期第一步，与碧桂园和中南地共同试水，线上选房，获得存款。 这可以防止买家多次跑腿。 在这两个房企指定项目中，核对户型和房间号码后，加入购物车，最终拍摄支付订金，客户即可在线锁定心仪的房源。 网上预约成功后，这笔订金将变为定金，转入对应项目的预售资金管理专用账户。

据悉，网上选房付定金，迄今为止在特定城市、特定平台仅有极理发突破，没有一家平台能够实现全国大范围线路开通。 因为不动产合同有很强的监管属性，必须在指定的监管账户内进行。 通常，各房企在办理商品房预售合同登记备案前，必须设立监管账户。 这个监管账户由政府、银行、公司和买家从四方介入。

但是，对账户内资金流动的监管并不容易在线实现。 因为网上必须完全符合政府部门和银行的合法合规监管流程，所以一定要确定各层担保交易不少，并且要确保系统的安全性、稳定性、通畅，实现流程的唯一性，绝对不要一家卖两家 这对网络平台的基础能力和区块链技术要求极高。

由此看来，天猫好房的网上售卖室目前只是贯穿网上售卖室交易全部链接的初步步骤。 牧一表示，天猫好房将于明年全面开通数字化交易链接，力争在线办理交易、贷款、网签、凭证、税费支付。

有些客户也有隐藏的担心。 过去，网络平台只是住宅销售新闻的传播渠道。 如果EC平台作为交易的一环，开始正式的住宅销售业务，它具备相应的资质吗？ 谁来监督这个新兴业态？ 事实上，EC平台并不是想卖房就卖房，合规的代理销售资格和金融服务资格是不可缺少的。

你觉得住宅企业怎么样？

住宅企业只能暂时蹭蹭这个拨号流量和低佣金红利。 但是，不排除网络巨头在形成垄断后，会收割高额佣金

如果互联网公司入局卖房，房企会怎么想？

天猫好房在9月16日成立的那天，有60多个房企负责人的平台，为了避免现场难以卖到天下的房子，用大屏幕进行了打出。 但是，房企的真正呼声是，他们终于有了更多可以更早去的平台，目前无法收钱。

上海国有企业房地产企业相关负责人表示，售房最大的难点是招揽顾客，特别是获取足够数量、寻求匹配的客流。 据相关估算，住宅企业房款利润中有3%为获客做出了贡献。 另外，在不炒住宅和房地产的基调下，楼市整体趋于稳定。 今年8月，监管部门制定了抑制住房企业有息债务增长的新规，设立了三条红线。 也就是说，除去预收款的资产负债率超过了70%。 净负债率为100%； 现金的负债比不到1.0倍。 这个信号也让房企们关注到负债率的下降。

此外，互联网平台的流量和算法特点，在很大程度上帮助了房企精准招揽顾客，可以通过价格促销积极回收库存、资金。 据估算，网络销售的获客效率明显高于普通销售平台，可节约房企约50%的获客价格。 据说这次公寓是为了夺取市场份额而注入巨额资金补贴的惯用手段，以连接4亿户的淘宝平台为后盾，打着今后3年不赚钱，只收取交易佣金3%的服务费的旗号，很多住宅企业

但上海房地产公司营销人员表示，房地产公司只能暂时蹭蹭这个流动量和低佣金红利，加速去化，但不排除未来互联网巨头在房屋销售行业形成垄断地位后，会收割高佣金。 这和外卖平台最初通过补贴吸引商家上传，商户依赖平台后逐年上调佣金是一个道理。

行业内的注意事项

事先采取监管措施规范网上销售行为

不让虚假房源和价格垄断

网络销售套餐巨头争夺霸权，未来到底会是谁的天下？

业内人士表示，房地产的网上服务交易还处于发达阶段，未来一家公司做大不容易，多个平台一起做大产业的可能性也很大，市场很大。

在目前市场上最大的两个平台天猫好房贝壳找房，两者各有所长。 与天猫好房以加强房地产交易的网络渗透率为目的不同，贝壳找房强调的是线上联动。

贝壳找房相关负责人介绍，以acn (经纪人合作网络)为中心，贝壳找房已与4万家店铺和40万经纪人链接。 深深扎根于社区的经纪和经纪人，与买家的距离更近，更容易理解买家的诉求，可以有效地将自己的客户资源引入营销活动楼盘。 这样的模式在某种程度上也很受市场欢迎。 9月下旬，贝壳找房开始为期一个月的全民新建艺术节，9月底至10月8日，通过新建艺术节购买的新房数量在合肥、昆明、青岛、佛山等地超过千家，重庆、成都、武汉、郑州等地突破4000家。

互联网公司进入房地产领域既是突破的尝试，也是必然的趋势。 的含量越高，资本流入的动力就越足，技术升级也将为进入原有护城河高的房地产领域拉开差距。 中原地产(中国内地)副总裁刘天烨表示，以往流传的领域拥有强大的在线基础，可以找到合适的商业模式和在线链接，迅速发展公司生命的第二曲线，但如果转型滞后，将会出现新的商业逻辑(模式，

专家表示，网络销售机房的长期趋势，还是以满足客户的时间效率诉求为主，凭借互联网大数据的力量，从前端新闻流量的获取效率出发，成交后金融、装修等方面的持续后端

业内人士警告，监管部门要关注这个新兴业态，事先制定相关监管措施，规范网上销售行为，避免虚假房源、价格垄断等扰乱市场。

原标题:网络销售办公室能撬动万亿级规模的市场改革创新吗

值班主任:田艳敏

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