“房企年终冲刺 楼市迎翘尾行情”

中国商报/中国商网从2021年开始还不到一周。 作为“十二五”规划的最后一年，据年全国商品房销售规模率先受到抑制的情况下刷新历史纪录的克比瑞研究中心预计，年销售面积、金额将达到17.4亿平方米、17.2万亿元，同比增长1.5%和7.7%。 这样的数据是怎么更新的？ 在住房不炒因城政策法规基调不变的情况下，房地产市场今后还能继续高速增长吗？

今年的销售规模或创新率很高

年全国商品房销售面积、金额自二季度以来经历了逐月回升、增长率在上升后下降的总体趋势，许多数据也印证了这一点。

根据国家统计局的数据，前11月商品房销售面积、金额达到150834万平方米和148969亿元，累计同比上涨1.3%和7.2%。 另外，中指研究院发布的《中国房地产年市场总结和2021年趋势展望报告》显示，今年一季度，在疫情冲击下，新建商品住宅市场交易量明显减少。 从第二季度开始，疫情得到控制，中央和地方采取的各项扶持政策开始见效，房企积极营销，积压诉求得到释放，恢复了新筑成的合同。 受成交变化的影响，百城新建住宅价格稳定上涨。

以深圳为例，根据深圳住宅成交数据，11月深圳新建住宅成交面积约62.7万平方米，环比上涨39.3%。 成交量为6296套，比上个月上涨36.4%，比去年同期上涨97%，为今年最高，创下去年1月以来近5年的新高。

特别是11月份商品房销售面积停止下跌，且累计同比增长率超过去年同期( 0.2 )，年末走势较大。 诸葛房数据研究中心拆除师王小嫱对中国商报记者表示，临近年底，房企进入业绩冲刺期，供货步伐加快。

另外，从房企资金情况来看，1-11月，房地产开发公司资金171099亿元，比去年同期增长6.6%，比1-10月增长1.1个百分点。 住宅企业资金已经连续第五个月增长。

年初疫情过后，央行多次向市场释放流动性，市场资金价格下降，今年上半年融资环境较去年宽松。 另外，随着后期疫情因素的影响下降，企业活动恢复开工全力推进，房企也在继续调价促销，带动销售规模的持续提高。 而且，房地产开发投资呈现明显的v字型反转，凸显了我国房地产市场的坚强韧性。 上海中原地产市场拆船师卢文曦在接受中国商报记者采访时表示。

关于销售规模持续向好的方向发展的原因，该政策研究院研究部长宋红卫对中国商报记者表示，这是多种因素综合影响。 另一方面，在住宅和商业市场分化的背景下，住宅市场的规模结构和增速双重增加。 截止到11月末，今年住宅在商品房中所占面积的比例为88.4%，是近三年来最高的。 (-2019年同期的占有率分别为86 (、86.6% )、87.8% ) ) ) )。 同期住宅销售面积增长率为19%，呈正增长，商业市场和办公室市场分别为-11.1% )、-12.8% )。 另一方面，基于房地产市场稳定的需要，在疫情期间对房企相关救助政策给予了支持，在融资、土地获取等方面，对房企今年的投资扩大和稳定起到了一定的积极作用。 另外，受三条红线的影响，房企最重要的融资渠道是销售回收，公司由此加大了促销力度。

明年增长率放缓

在明年面临疫情、政策等诸多不明朗因素的大背景下，市场销售形势将会如何？

受访者认为，房企在资金压力下对销售退保的诉求迫在眉睫，2021年将继续加大营销力度，高位微降、局部分化加剧的特点将持续下去。

据克比瑞研究中心预计，2021年，以不炒住宅的主要基调稳定市场投资、销售预期仍将是主要目标。 一是改善诉求，预计商品房销售规模保持高位，一线核心城市市场表现良好，部分弱三四线回调压力加剧；二是在融资紧缩下，新建事业和土地购置面积材料继续保持低位， 核心城市项目开工和热点土地争夺成为房企关注的焦点，受此影响，预计开发投资额增长率将缩小极限，但整体规模仍将保持高位。

宋红卫认为，明年货币市场整体趋于宽松，各地城市落户人口政策力度加大，城市化进程加快，市场将进一步增长。 在市场预期稳定的情况下，明年一些城市可能会放松政策，刚需和改善的诉求依然很大。

首要压力来自城市分化，表现良好的仍是核心一线城市，人口流失和经济、产业比较弱的三四线城市去化压力较大，配置在这些城市的公司也面临销售和融资压力。 宋红卫说。

在房地产市场调控力度持续增大的背景下，房地产市场稳定性持续加强，但潜在的隐忧依然存在。 高杠杆率、高负债、高周转是许多房企的第一优势，目前许多头部房企已经触到了三条红线，甚至一些头部房企也有可能越来越多地踩线。

据悉，红线的设置标准为，除定金外的资产负债率超过70%。 净负债率为100%； 现金的负债比不到1倍。 根据三道红线触线的情况，房地产公司分为红、橙、黄、绿四个阶段。 如果三条红线都在里面，开发商的有息债务就不能再增加了。 中国社科院国家金融与快速发展实验室特殊资产研究中心副主任刘伟介绍，相关数据显示，房企踏线占比达到86%，2000亿元以上大型房企的红档占比20%、橙色40%； 1500亿元至2000亿元规模的住宅企业，都是红色档案和橙色档案，1000亿元至1500亿元的红色档案和橙色档案的比例也达到了75%。

公司要想快速成长壮大，就必须承受高速发展、高杠杆化带来的高负债。 这必然会让房企脚踩红线，在这种情况下公司也面临困境。 鲁赛说。

积极优化业务资产

在新形势下，房地产公司已经发生了积极的变化:回收资金、充分利用资产、加强合作，公司开始调整优化自身业务以适应新的快速发展的诉求。 包括商业不动产的妥善处置、尾盘商品价值的解决等。 据贝壳研究院不完全统计，截至12月24日，今年在主板上市的房地产企业达17家，全部为房地产开发公司分割房地产板块后打包上市。

房企股权合作的趋势也在增加，房企之间、房企与金融机构之间、房企与中小开发商之间的股权合作达到前所未有的高度。 12月14日，融创与gic共同设立总规模70亿元人民币的房地产投资平台。 根据投资协议，此次合作获得了gic分布和合资平台的51%和49%的股权，首要集中在一线核心城市高端住宅项目的投资上。

资金链已成为房企能否平稳运行的最重要问题。 据贝壳研究院统计，房企债券融资方年到期债务规模约为9154亿元，比去年同期增长28.7%。 2021年到期债务规模(不包括2021年发行的超短期债券)，预计比去年同期增长36%，达到12448亿元，历史性突破万亿大关，达到1.2万亿元规模，房企偿债压力将持续上升。

其次，房企的首要任务是保持现金流充裕和土地储备。 由于疫情和政策调控等原因，现金为王的现象日益突出，资金向头部公司的集中加速，中小房地产公司面临的压力更为突出，未来公司大力合作、合作共赢可能会成为大趋势。 北京房地产业商会会长黎乃超在接受中国商报记者采访时表示。

未来公司必须顺应房地产市场的快速发展和融资趋势。 宋红卫告诉记者，最重要的是公司战术的调整，现在不允许公司拿错土地。 因此，公司必须对城市布局进行更准确的研究。 从市场面来看，房企不是单方面追求规模增长，而是越来越需要稳健回报的融资方面，公司必须进行多元化布局。

随着住宅企业的高周转，房地产质量问题也频繁发生，表明建设速度太快，无法保障住宅质量。 对住宅质量管理，除资金支持外，还需要监管，必须在移交住宅质量问题前杜绝，避免因住宅质量引起连锁反应问题。 鲁赛表示，房企需要多方面的优化，特别是通过高负债、粗放式经营来改变扩大规模的模式。 新形势下，公司需要精耕细作，进行产业结构调整和升级。

多次延长住宅也不会被炒鱿鱼，迅速发展出租住宅

最近召开的中央经济实务会议和全国住房和城乡建设实务会议多次强调房子是用来住的，不是用来炒的，因地制宜，多政策并举，促进房地产市场顺利健康快速发展。 而且，房屋租赁将成为2021年的重要工作。

据悉，今年房地产市场分化明显，热点城市混乱频发。 长江三角洲地区和粤港澳大湾区等地区城市房价快速上涨，出现了价格下跌、众包新增购房、万人住房抢夺等现象。 对此，相关监管及时控制。 根据贝壳研究院的数据，从7月开始，全国74个城市共发布了141次房地产相关政策。

易居研究院智库中心研究总监表示，今年的房地产调控政策以收紧为主，成效显著，至少二线城市地价、房价等有所下降，这也在一定程度上消除了顾客购房的担忧。

目前，各地住房市场调控严格，新建住房销售也有限价趋势，房价上涨不显着。 各地要根据各自城市的快速发展水平制定合理的调控政策，使有购房诉求的居民真正经济。 上海中原地产市场拆迁师鲁文曦说。

此外，房屋租赁市场存在着不容忽视的问题。 另一方面，一些租赁公司以高收入、低收入、短收入的方式，不断增加杠杆率。 受新冠灾祸的影响，一些租赁公司现金流紧张，资金链断裂等问题层出不穷。 另一方面，租赁住房没有与商品房同等的入学、社会保障等权利，因此房屋租赁市场无法代替以前流传下来的开发市场。

9月7日，住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》，确定住房租赁合同不得包含租赁贷款相关内容，严禁租赁公司违规提供金融产品和服务。 杭州、深圳等城市也相继制定了住房租赁市场管理新规，涉及设立租赁资金专用存款账户、禁止哄抬租金价格、禁止租赁贷款等。

中指研究院表示，近期政策聚焦租赁市场的篇幅明显增加，此次中央经济实务会议提出重视保障性住房建设，预计政策将不断完整细化。 特别是如果租用该权或取得实质性突破，医疗、教育等公共服务上的该权政策将更加完整。 房屋租赁市场的土地供应量也持续增加，例如近年来上海已有多处单列租赁用地成交。 2021年将有越来越多的城市，特别是大中城市跟进，但要形成比较有效的住房保障尚需时日。

原标题:房企年末冲刺楼市迎来行情

值班主任:田艳敏

本篇文章：《“房企年终冲刺 楼市迎翘尾行情”》