“实行"新租约+土地年租制" 破解城市更新障碍”

十四五计划和2035年远景目标纲要草案中，转变城市快速发展方式、推进新型城市建设成为重要文案之一。 工商联房地产商会在今年的全国工商联建议中，提出实行新租赁+土地年租制模式，解决城市有机更新障碍。

工商联房地产商会城市更新分会会长柴志坤指出，在目前以国内大循环为主体、国内国际双重循环相互促进的经济模式下，推进新型城市建设，实现城市更新，由于其嵌入的经济、社会、环境目标和内循环的核心要素高度协调， 成为我国新经济模式下重构城市产业结构、提高费用水平、改善人居环境、推进城市内涵式快速发展转型的重要路径。

城市更新是一个大课题，涉及范围很广。 根据宏观更新方法，可以分为解体重建类、有机更新类、综合整治三大类。 柴志坤表示，有机更新类是指基本保存区域内原有建筑物，只更新少量拆除的。 目前，有机更新在我国各地所占比例不高，但与解体重建相比，有机更新在保存城市文化、肌理、特色的基础上，不断更新产业，不断为地方创造新供给，满足新时代的诉求，提升城市活力，提升城市功能

但是，目前我国城市更新的各项制度还不完善，因此在具体项目的实施过程中，仍然面临着土地、规划、资金等多方面的问题。 其中，有关土地采用的问题尤为突出。

首先，城市更新是在现有规划和建筑的基础上进行更新和改造，很可能会导致现有用途的改变。 例如，旧工厂以前是工业用地，要实现项目的新功能诉求，就必须成为商业、科研、公寓等其他性质的用地。 但是，目前面临的问题是，虽然有建筑用途的变更，但没有确定的法律审查依据和手续，很多项目在审查时只能采取地方政府讨论的形式，但由于涉及到利益的调整，往往难以做出决定。

其次是土地的采用年数能否延长的问题。 目前，需要更新的商业办公楼数量即将达到或还剩10几年，但对于非住宅建设用地采用权期满后的延续问题，目前还没有确定的法律规定。

另外，建筑物是否可以增加楼层也存在问题。 工业园区、厂房、商业是城市有机更新的重要行业。 这些现有建筑改造后，为了适应新的业态，往往需要多层解决建筑内部，引起了招聘面积的调整。 但是，目前现有的建筑和楼层改造没有确定的法律依据，这也不能得到任何形式的审查，所以增加的面积也属于建设违约的范畴，更新几乎无法实施。

为了推进城市有机更新进程，使越来越多的社会资本进入城市更新，全国工商联房地产商会提出实行新租赁+土地年租制，以解决城市有机更新的以上障碍。

第一，实行新租赁+土地年租制，可以顺利结合新旧建筑的采用年限、用途、容积率的变化。 新租赁是指对有机更新的建筑，在新用途、新年限重新签订土地采用年限； 年租制是指土地采用者签订新的租赁合同后，按年支付土地出让金。 工改商更新后，如果在新租赁和旧租赁重叠的年限内，可以按照商业用途的土地出让金标准按年重新交付，原土地聘用年限届满后，直接根据商业用途按年缴纳土地出让金； 增加面积时，按增加面积后的容积率估算土地出让金缴纳标准。

第二，实行新租赁+土地年租赁制，以经济手段解决了土地用途变性等问题，增加了地方土地出让收入，减少了行政风险。

第三，实行新租赁+土地年租制，可以解决亟待更新的现有建筑物因土地采用剩余年限短而无法投入社会资本的问题，加快城市产业升级和功能提升。

第四，新租赁+土地年租赁制中年租金的制定可以根据建筑用途、产权、采用面积、经营效益等综合考虑，建立相应的判断标准加以明确； 的采用年限内产权人变更的，买卖双方可以参考现行的年租金价格和到期后的价格进行协商。

原标题:全国工商联房地产商会:实施“新租赁+土地年租制”解决城市有机更新障碍

值班主任:高原

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