“城镇老旧小区改造 并非只有"自掏腰包"一条路”

目前，我国的城市化率已经超过60%，城市建设的重点正在向库存质量提高的阶段转移。 城镇旧小区作为重要库存，全面推进其改造工作是促进城市更新的重要引擎。 在改造过程中，除了居民意愿难以统一外，最大的难点是改造资金和后期维护费的来源。 业内人士一致认为，鼓励社会资本参与是提高改造质量的重要拷贝。

广泛吸引社会资本参与

国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老区改造工作的指导意见》(以下简称《意见》)，与以往老区改造过程中存在的社会资本融资难、财政资金过度依赖等问题相比，要建立政府、居民、社会力量合理共同承担改造资金的机制

清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受记者采访时表示，改造老化小区实质上是一个造福民生、扩大内需的投资项目。 《意见》在筹资、招聘、管理等方面制定了系统的规划，动员政府、居民、社会各方面的力量积极参与旧小区的改造，提出了切实可行的指导方针。 政府资金要点支持基础类改造文案，完全类和提升类改造可以通过金融、税收和土地政策激励，广泛吸引社会力量的参与。

在推进居民出资参与方面，《意见》大致确定了谁受益、谁出资，为老改革资金提供了越来越多的渠道，居民们不仅仅是掏腰包的途径。

例如出让小区公共收益，支持小区居民提取住房公积金，鼓励用于电梯等自建房改造的居民通过捐赠物资、投资劳动者等方式支持改造的居民结合小区改造、装修、装修

盈利模式突破

但是，目前社会资本参与老小区改造投资仍面临许多困境。

老化小区改造的难点还是盈利模式，社会资本的参与面临着许多困境。 中国宏观经济研究院市场所研究员刘翔峰表示，与过去拆迁旧房屋重建不同，除了群众哑口无言、效益相悖的问题外，改造还需要投入新装电梯、水电电网、车库、新建医疗、幼儿养老等公共设施，并收取物业费和停车费 在众多社会资本投资者看来，由于投资回报周期比时间长、利润率低，如何调动社会资本参与的积极性可能是目前最高的

另外，现行政策与遗留问题的矛盾、规划指标与现状改造的矛盾、权属与利益的矛盾等问题也不容忽视。 北京旧小区改造标杆项目强松北社区社会资本参与者愿景集团理事长陶红兵对此深有体会。

陶红兵说，强松北社区有很多又旧又破的房子。 例如，废弃的自行车棚可以完全改造后商用，既方便居民生活，又可以通过运营盈利改造后投入。 但是，根据相关部门的政策规定，老化小区的公共住宅产权属于财政，闲置住宅需要理论上统一回收，不允许对外经营。

另外，如果园区废弃的锅炉房属于市政设施，则相当于作为商用改造后，土地的用途发生了变化。 谁给我办驾照？ 收益归产权公司，还是用来补贴运营商改造费用？ 对社会资本来说，这些都是投资中面临的不明确的风险。

陶红兵表示，目前，由于老旧小区改造有国家财政补贴，政策性银行可以为参与改造的社会资本提供融资支持，利率低于基准利率，但借款主体通常是合法的收钱主体，拥有房地产企业，有权领取15、20年物业管理的钱。

对此，黄艳住建部副部长指出，要畅通社会力量参与老化小区改造的通道，通过政府采购、设施新建有偿采用、资产权益落实等途径，吸引各种专业机构等社会力量，投资设计、改造、运营各种需要改造的设施。 为了提高金融服务的力量和质量效果，包括支持老化小区的改造规模化、实施运营主体市场化方法、使用企业信用类债券、项目收益票据等进行债券融资、商业银行依法合规提供信用支持等，还计划实施税收减免政策。

形成长期的管理机制

旧小区完成改造后，改造成果如何维持？

旧小区改造是造福人民群众、满足人民群众美好生活需要的重要民生工程，旧小区改造不能轻易离开。

刘翔峰认为，推进园区后续长效管理机制的建立至关重要。 居民应当协商明确改造后的园区管理模式、管理规约和业主议事规则，共同引导维护改造成果。 建立筹集、聘用和持续采购城镇老旧小区住宅专项维修资金的机制，促进小区改造后的维护更新进入良性轨道。

中国城市规划设计研究院副院长李迅元指出，老旧小区的改造不仅涉及建设问题，也涉及社会管理。 社会治理工作必须以创新思维改革软硬件结合，实际上是共同经营、共同治理、共享的过程。

小区环境改善后，居民更加追求有序的社区秩序、融洽的邻里关系。 记者了解到，在广州，参与改造的社区成立建设管理委员会，搭建公众参与老化小区改造的平台，与社区党组服务中心、老年人综合服务中心、母婴室等民间设施建设相结合，实现了微愿、母婴室等

老化小区的改造不仅是建设工程的工作，而且是越来越多的社会管理、基层组织动员工作，需要人民共谋、共建、共同管理、共同评价、共享。 黄艳说，在这个过程中，政府一定不能带大包小包，但要加强政策支持，引诱居民积极参与。

原标题:城镇破旧的小区改造并非只有“自掏腰包”的道路

值班主任:高原

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