“新一轮房地产调控重在稳预期堵漏洞补短板”

今年以来，深圳、上海、杭州等热点城市相继出台了新的住房市场调控措施。 据多领域拆解机构统计，两个多月来相关城市出台的具体调控措施累计近百项。 并且，2月下旬许多城市自然资源部门也相继以各种形式公开，从今年开始集中发布转让公告，集中组织转让活动，即实行以双重集中为中心的住宅用地供应分类控制制度。

这些政策调整引起了领域和社会的关注。 这些新措施的出台，在当前住房市场乃至宏观经济环境下发挥着重要的作用，也凸显了中央政府和地方政府在完善和落实房地产市场稳定健康长效机制的过程中，日益明确的政策逻辑。

完善住房市场调控措施的局部和全局意义

要理解在当前背景下进一步完善住房市场调控措施的必要性，必须分别从住房市场的局部角度和宏观经济环境的全局角度进行关注。

首先，此次各热点城市出台新的调控措施，是应对住房市场老问题新动向的客观需要。 年第四季度以来，在中央和地方政府一系列地价稳定、房价稳定、稳定预期的三稳定措施下，全国房价总体保持相对稳定。 但是，由于此前长期以来房价持续上涨的累积效应，一些热点城市住房市场的潜在风险仍居高位。 以评估住房风险时最常用的两个指标为例，根据笔者所在单位的监测结果，到年底，以当地平均收入水平的3口之家按当地平均价格购买90平方米住房的计算，单个热点城市的房价收入比仍为20 根据同一小区的房价和住宅年租金之比计算，这些城市的房价租金之比也接近或超过60倍。 两者都明显高于合理区间，意味着这些热点城市的住房市场无法承受风险程度的进一步提高。 监测结果显示，一些热点城市从去年下半年到今年年初再现了房价上涨的迹象。 2021年1月，全国二手房同质性，即消除了住宅区位、质量变化等结构性因素的影响)挂牌价格指数较去年同期上涨3.6%，整体仍处于平稳区间。 但是，15个城市的挂牌价格指数同比涨幅在10%以上，许多近期出台调控措施的热点城市都在这里。 由此可见，这部分城市为了防范住房市场风险的进一步积累，及时采取了对比性措施进行调节，具备了其合理性和必要性，特别是与城市的措施基本一致。

进而，应看到在当前国际国内多元化的经济环境下，对住房市场的完善调控措施在宏观经济全局的视角下具有更深远的政策意义。 2019年7月以来，中央多次在不同场合重申不将房地产作为短期刺激经济的手段，在维护房地产调控政策本身的持续性和稳定性方面表现出了强大的决策力。 但是，从更全局的角度来看，房地产市场形势，特别是风险状况，也直接影响到中央政府和地方政府其他方面的宏观经济政策选择。 例如，国内外多项研究表明，2008—2009年我国为应对全球金融危机出台的一揽子经济刺激措施中，有几项措施通过几个渠道最终传入住房市场，在一定程度上促进了地价和房价的上涨。 年中央为应对新冠引发肺炎疫情、全球经济深度衰退等多重冲击，采取稳定六稳、六保等经济基本盘措施后，同样的隐忧再次出现。 从适度宽松的货币政策环境，到比较中小企业和个体工商户的金融支持措施，再到一些城市出台的缓解落户门槛等招商引资措施，都被房价和最大赢家舆论解读，在一些热点城市的市场实践中也有所体现。 在这种情况下，对住房市场风险的担忧客观上制约了中央政府和地方政府在进一步夯实经济恢复性增长基础过程中的政策选择。 要消除这种掣肘，就必须比较有效地控制住房市场，特别是热点城市的住房市场风险，切断非法传导到住房市场的其他宏观经济政策渠道。 例如，一些热门城市最近存在比较突出的经营贷款、住房市场支出信贷流入等问题。 这不仅可以为各级政府宏观经济政策的选择提供更大的空区间，而且确保相关政策有效惠及实体经济行业。

住宅市场规制的两条政策逻辑主线

从具体措施来看，近期出台的一系列调控措施仍延续着近年来房地产市场调控的总体政策框架，多次强调城市采取的措施，不是为了住，不是为了炒，而是以三稳定为目标。 其中，许多措施是调控政策工具箱中限购、限购、差别化住房信贷政策等现有工具的调整或优化，特别是通过司法拍卖住房限购的实施、离婚后无住房一方购房资格的限制、加强企业购房限购要求等措施， 与现有工具弥补实践中暴露的漏洞、经营贷款和费用贷款流入住房市场、开发公司和中介机构传播不实消息等违规行为相比，监管措施也出现了一些新成员，其中包括 首先，此前监管政策密度相对较低的二手房市场这次受到一些热点城市的极大重视。 比如深圳市开始比较全市住宅小区二手房成交参考价格的形成和公布，东莞市完全提出了二手房网签交易价格公布机制。 其次，以双重集中为核心的住宅用地供给分类管制制度是实施一系列限制性、竞争性结合的住宅用地出让办法后，住宅用地供应端的另一大调整。

要摆脱具体措施本身，就必须关注它们所反映的住房市场调控政策的两条逻辑主线。 回顾历史上在美国、日本、香港地区等地看到的住宅市场引发系统性风险爆发的例子，虽然细节不同，但存在两个核心因素。 一是由非理性预期引发的住房投机活动导致房价暴涨暴跌。 其二，在高杠杆作用下，房价波动的影响会传递到更大范围的金融和经济体系，最终引起宏观经济乃至社会动荡。 因此，防范和化解住房市场系统性风险的关键也取决于这两个因素。 2019年以来，住宅市场相关的一系列调控措施更有力地体现了这两条逻辑主线，近两个月出台的各项调控措施也不例外。

首先，以稳定的预期为切入点，实现地价稳定和房价稳定，抑制和缓解住房市场自身的风险。 无论是理论研究还是实证研究都暗示，我们市场参与者的非理性预期是房价暴涨暴跌的关键驱动力，但也是住宅市场中最难直接调节的因素之一。 此前提到的维持中央房地产调控政策持续稳定的决策力是实现稳定预期的战术水平基础。 在此基础上，各级政府也在新的管制措施中进行了一些战略层面的新尝试。 例如，许多城市特别强调了房价新闻统计和发布制度的重要性，加大了对传播不实新闻等违规行为的打击力度，为稳定的预期提供了良好的市场新闻环境。 此外，上文提到的深圳、无锡、东莞等城市公布的二手房成交参考价水平和区间，是从微观尺度上积极调整二手房买卖双方价格评估和价格预期的新尝试。 另外，如果住宅用地供给的双重集中制度能够与公开、明确、稳定的住宅用地供给计划相结合，则有望在稳定开发公司和购房者的期望方面发挥积极的作用。 需要再次注意的是，市场参与者的预期毕竟是住宅市场中最难调节甚至准确把握的因素之一，在我国目前的学术研究和政策实践中对住宅市场参与者特别是家庭的预期形成和变化规律的了解也还不够。 为此，除加强相关基础研究外，建议相关城市动态跟踪上述新方法的实施情况，及时调整完善，以取得更好的稳定预期效果，为后续政策实践积累经验。

其次，以降杠杆为切入点，着力切断住房市场风险向宏观金融和经济系统的传导路径。 从长期以来不断细化的差别化住房贷款政策，到年8月出台的开发公司三线四段政策，再到年12月央行和银保监会关于建立房地产融资集中度管理制度的要求，金融监管当局从金融机构、开发公司和家庭三个方面着力推进房地产金融业的杠杆降低 在继续这一构想的前提下，此次一些城市又从两个角度，为其中的家庭部门杠杆化提供了新的操作层面的线索。 首先，从加强住房贷款首付资金的真实性审查要求和杜绝无用途、虚假用途、疑似用途贷款两方面着手，严查违反经营贷款、支出贷款流入房地产行业，确保差别化住房贷款政策的比较有效，更重要的是家庭部门的杠杆水平 其次，除去首付的比例，从住房抵押价值的角度出发，为了防范住房抵押贷款的风险，引入新的防火墙。 我国现行《房地产估价规范》确定房地产抵押价值的判断应慎重遵循。 但是，目前大部分住房抵押价值判断被评估为基于同期市场价格水平的住房市场已经存在一定风险时，该方法实际上很谨慎，不符合大致要求。 美国政府机构在反思次贷危机时，将住房抵押价值的判断结果过高作为原因之一。 从这个角度看，深圳等城市公布二手房成交参考价水平的另一“更重要”作用，有助于银行领域金融机构在发放住房抵押贷款时明确住房抵押贷款价值，进一步抑制住房抵押贷款的风险。

对之后完善住房市场调控的几点建议

今年的《政府工作报告》重申了住房的缺勤定位和稳定目标，强调要妥善处理大城市住房的突出问题。 遵循这样的政策基调，预计相关热点城市近期出台的监管措施将随着时间的推移多次加强，新的热点城市也有可能继续出台类似的监管政策。 为此，提出以下三项建议。

首先，将聚焦风险控制的上述诉求方、金融方措施与推进多层次住房供给体系建设的供给方措施相结合，构建更加完善的房地产市场稳定健康快速的长期发展机制。 稳定各热点城市房价，防止房价再次大幅上涨，是防范和解决住房市场风险的要求，也是处理这些城市住房突出问题的必要条件，但还不是充分条件。 另一方面，结合住宅用地供给分类调控制度的实施，建议相关城市，特别是房价上涨压力较大的城市实质性增加住宅用地供给规模，缓解住宅市场供需矛盾。 另一方面，考虑到这些城市中相对较高的房价水平，新市民、青年等群体的住房问题客观上不容易只由住房市场来处理，长屋市场和保障性住房必须发挥基础性作用。

其次，重复政策初衷，不要把三稳定目标简单地理解为稳定指标。 综上所述，三稳定不是房地产市场调控的最终目的，而是经济方面防范和化解系统性风险，在民生方面实现全民居住的重要路径。 城市政府在制定和实施各项管制措施的过程中，应当始终继承上述政策的初衷。 相反，要大力防止稳定房价异化为稳定房价指标，进一步水涨船高，通过结构性调整如水涨船高，操纵平均房价指标，默许交易备案价格与实际价格水平脱节。 另外，中央主管部门建议进一步细化和优化房地产市场相关监测指标，更准确地反映市场实际情况，为落实城市主体责任提供更可靠的依据。

第三，科学地事先判断管制政策的意外后果，并储备比较措施。 例如，近年来我国房地产开发业的领域集中度呈现持续乃至加速上升的趋势。 三线四段和双重集中的结合，对开发公司在短时间内集中采购大规模资金的能力提出了更高的要求，龙头房企可能更具特色，需要关注这一点对房地产开发领域乃至房市的影响。 此外，一些市场参与者试图通过新的违规行为规避监管措施的限制，并由此形成新的风险点。 这也是政策制定和实施过程中需要注意的。

(作者是清华大学建设管理系系主任副教授、清华大学恒隆房地产研究中心主任)。

的标题:房地产调控有望稳定堵洞弥补短板

值班主任:李欢

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