“回归理性 专家看淡今年三四线市场表现”

中国社科院财经战术研究院发布的《中国住房市场快速发展月度拆解报告(年12月)》显示，房地产调控政策保持持续性和稳定性，部分开发商和住房投资者对全面放松房地产调控的预期为(/k0/)，开始逐步降价销售。 棚改政策的调整，由于对二、三、四线城市房地产热起到釜底抽薪作用的诸多纷繁的国内外经济形势，部分家庭推迟了购房。 这些都促进了房价下跌城市的增加，市场变得更加合理。

该报告还建议，未来房地产政策必须保持政策稳定力度，即使房价暂时下跌，也不能出台刺激或鼓励购房的政策，房地产调控前的工作将被放弃。 但是，在一些房价下跌的城市，可以因地制宜地微调一些不当的房地产政策，使房地产政策体系更加科学合理。

由于目前市场预测尚不明朗，市场观望的气氛让一些买家抱着持有货币买入的观望情绪。 领域人士认为，2019年3月以后，房地产政策预期和各房企全年快速发展规划更加明确，有助于购房者做出评估决策，打破市场前景。

人口因素影响三四线城市的表现

在2019年市场走势评估中，三、四线城市更是备受瞩目。 中泰证券旗下的齐鲁资管首席经济学家李迅雷认为，2019年房地产已经进入减产时间窗口。 在他看来，年来，除一二线城市外，其他城市的房地产开发投资增长，是由于棚改货币化政策。 四线城市房价的上涨，有合理的因素，但与这些城市生活的人口流失现象相背离。

我国目前的房地产库存水平已经降到了较低的水平，但畅销的房子并未因空而消失，成为房地产市场的潜在供给。 因此，对于年供给过剩的房地产市场来说，目前的过剩状况应该更为严重。

李迅雷观察到，年下半年以来，全球房价涨幅较大的城市几乎都出现了房价下跌现象，例如美国西雅图、加拿大温哥华等华人聚集的城市。 中国似乎也很难例外，例如前两年房价涨幅较大的北京、上海、深圳等一线城市，涨幅有缩小或下跌的趋势。

他说，房地产个人投资者与股市个人投资者最大的不同在于，前者多杠杆、有资金价格，后者多无杠杆、无资金价格。 因为，从理论上讲，如果每年的房价涨幅不足以覆盖资金价格，投资就会有负收益，杠杆作用越大风险也就越大。 房价变成l型，意味着一些人投资出现赤字。

据此，李迅雷认为，即使2019年房价不下跌，或略有上涨，楼市也不会成为资产配置的好地方。 因为需要考虑投资者举债的价格因素。 我一直认为，国内居民家庭在房地产方面超配，应该适度减收。

在他看来，房地产市场今后最大的担忧是，在人口老龄化的背景下，城市化发展减缓，大部分三四线城市呈现人口净流失，特别是未来人口将大量净流失地区的房地产减产。

对房价专家的看法不同

与李迅雷相比，恒大集团首席经济学家(副总裁级)兼恒大经济研究院院长任泽平也看到了人口因素对市场的影响，但对房价的走向有不同的看法。

任泽平认为，中国正处于速度过渡时期，高速增长的时代已经过去。 三线城市没有出售，土地和库存很高。 去年，我对中国的房地产进行了预测。 未来十年房价将再次翻番，三四条线不变。 房地产投资将为零增长。

易居研究院智库中心研究总监认为，市场预期，对2019年一线城市和二线城市房价持续上涨的理解基本相同，但三线城市和四线城市有不同看法。 他说，现实情况是，三四线城市的房价不易上涨，但在空期间并没有下降。 2019年，房价将持续上涨，但城市应该警惕比较强劲的房价上涨。

华创证券拆解师屈庆认为，土地购置费支撑着年上半年房地产投资回升，2019年房地产景气下跌压力较大。

他的解体表明，年上半年房地产投资突出，首要原因是土地购置费大幅上涨。 房地产投资主要包括施工相关投资和土地相关投资，即土地购置费。 年上半年，土地购置费增长率大幅上升，7月累计同比上升72.3%。 用以前流传的方法预测房地产投资的变动，下半年维持稳定的小幅下行。 2019年在房地产调控不放松、房价居高不下的情况下，房地产景气下滑的速度预计会更快。

原标题:专家对今年三四线市场的表现不屑一顾

值班主任:颜甲

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