“还债高峰期来临 房企迎资金大考”

最近，现代运营商公告称，企业发行了全年到期的1亿5000万美元优先票据，票面利率达到15.5%，这只是房企融资价格高企的缩影。 2019年，面对已经迎来的还债高峰期，房企要高价借新还旧，自食其力摆脱资金困局。

一位业内人士认为，2019住房企业融资价格将保持高位。 在还款压力下，房企流动性弱、有较高再融资诉求的房企数量不断增加，将进一步提高融资难度，带动融资价格再次上涨。

131家房企负债7.89万亿元

年下半年，房企频繁发布融资计划，抛售股票，多渠道补血。 其背景是，近几年来大规模杠杆化曾迅速扩大。

根据国金证券研究所的报告，全年房地产公司债务发行规模从全年435.35亿元急剧上升到3965亿元，年债务发行规模维持高速增长趋势达到历史高点，为12456亿元，比去年同期增长214.15%。 年融资规模9824亿元，全年因严格监管降至3286亿元，4年融资总额达29531亿元。

wind数据显示，a股上市的131家房企中，全年第三季度负债共计7.89万亿元，比年末6.6万亿元增长19.5%。 具体来看，万科地产年第三季度负债1.22万亿元，比年末9786亿元增长24.5%。 绿地控股公司第三季度债务总额为8497亿元，比年末上升12.5%； 保利地产负债总额从年末的5382亿元，增加到年第三季度的6845亿元，增长27.18%。

在此背景下，房企负债率明显上升。 wind数据显示，据统计，131家房企中，年第三季度比年末负债率上升76家，同比上升58%。 其中，鲁商业负债率从年的93.96%增加到94.09%； *st天业从去年的82.19%增加到91.49%； 香江控股、光大嘉宝分别从56%和54.91%上升到74.15%和65.07%。

关于负债率，喆安投资分解师刘敏表示，在领域集中度不断提高的整体背景下，大型房企为了进一步扩大规模，中小房企为了避免在规模战中被延迟收购，增加了财务杠杆，许多房企的净负债率超过了80%的安全值

预计2019年将偿还6.1万亿美元的债务

在住房企业负债大幅增加的背景下，住房企业的有息债务规模不断加剧。

有借有还，在连续几年获得巨额融资后，房企迎来了负债集中还款期。 恒大研究院报告称，从年下半年开始，房企逐渐迎来偿债高峰。 截至2006年6月底，除民间融资和类金融机构融资外，房企有息债务余额约19.2万亿元，规模最大的是房地产开发贷款，其次是委托贷款、信托融资、信用债务、并购贷款、境外债务和资产支持证券，分别为9.6万亿元、2.8万亿元、2.2万亿元。

从兑换规模来看，年下半年至2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元、3.4万亿元。

在此背景下，年房企业频繁融资，利率大幅上升。 根据wind最新统计数据，全年，房地产领域共发行了802种债券，规模达到6807.4亿元。

除了发债融资外，房企还通过信托渠道高价补血。 根据中国信托业协会公布的数据，截至去年三季度末，从信托资金配置行业来看，投资房地产业的资金信托规模为2.62万亿元，比上季度末的2.51万亿元略有增长4.37%。 投入房地产的信托余额在资金信托中占13.42%，比第二季度末的份额上升1.1个百分点。

另外，据用益信托网最新数据显示，年第四季度以来，68家信托企业共发行集体房地产信托产品2172.7亿元，产品平均年化收益率达到8.59%，年同期仅为7.31%。

值得一提的是，除信托发行利率上升外，住房企业海外发行利率也大幅上升。

国际评级机构穆迪此前报告称，从去年11月开始，7家被评估住房企业在海外发行债券，过去1-2年间融资价格整体上涨，但债券期限有所缩短。 在融资诉求的支撑下，中国房地产业预计未来12个月开发商平均融资价格将持续上涨。

警惕住房企业债务风险加大

年12月底，银亿股因短期资金周转困难，银亿房地产股有限企业宣布年面向合格投资者公开发行企业债券(首期)，未能按期支付抛售货款本金，发生实质性违约。

迄今为止，根据五洲国际公告，集团目前已接到多起重大诉讼或申索，共赔偿金额达7.57亿元。 由于该集团面临财政困难，未能履行上述支付义务和责任。 时隔半个月，华业资本也发布公告称，企业年度第一期短期融资券17华业资本cp001未能按期全额偿还债务融资工具本息，构成了实质性违约。

刘敏指出，所谓的黄金十年实现了房地产业的高速发展，但另一方面，房企快速发展带来的产品同质化也埋下了伏笔，同质化产品引发的规模化竞争成为当今房企负债累累的企业根源。 对住宅企业来说，变革不仅仅是扩大融资渠道，寻找更便宜、更长时间的资金，如何变革自己的商业模式也很重要。 在目前的商业模式下，高负债引起高周转，高周转使高负债更加恶化。

58安居客房地产研究院研究员张波表示，2019年房地产领域规模化趋势仍将持续，预计中小房企将面临生死考验。 中小房企融资形势非常不乐观，越来越多的中小房企通过与中大型房企合作开发或收购等方式继续生存，如遇不良将退出市场。

业内人士认为，从目前来看，房企资金风险仍得到控制，但在规模化竞争格局下，房地产公司对资金的诉求仍很迫切。 因为随着房企债务到期规模增加、房企资金压力加大、融资诉求上升，必须警惕许多不可控因素加剧房企债务风险。

值班主任:李欢

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