“因城施策 2019楼市将平稳调整”

在近两年的严格调控下，中国房地产市场热度下降，房价涨幅明显趋于平稳。 16日，根据国家统计局公布的年12月70个大中城市商品住宅销售价格波动情况，年中国70个大中城市中，一线城市新建商品住宅和二手房销售价格累计平均涨幅比去年同期回落。 以一线城市为例，年1-12月平均同比上涨0.5%，涨幅比去年同期回落9.6个百分点的二手房，同比上涨0.7%，涨幅比去年同期回落11.3个百分点。

对此，业内人士表示，从去年12月来看，22个热点城市二手房进入调整行列，出现了热点城市房价拐点。 年末以来楼市牛市已经进入尾声，预计未来一段时间房地产调控政策将以微调为主，房地产市场将保持降温。

新建住宅的售价上涨了

年12月，各地继续因城市政策，切实履行城市主体责任，促进房地产市场稳定健康快速发展。 据国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍，年12月，一线城市新建商品住宅年末成交增加，价格上涨，二三线城市持续稳定。

根据易居房地产研究院数据，国家统计局相关数据，对70个大中城市住房销售价格数据进行算术平均，年12月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨0.8%。 比去年同期上升10.6%，比11月上升0.3个百分点。

具体来说，年12月，70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨的有59个，下跌的有8个。 24个城市涨幅超过1%，比11月减少9个城市。 其中，广州环比上涨3%，石家庄环比上涨2.5%，锦州环比上涨2.3%，丹东、呼和浩特环比上涨1.9%，大理环比上涨1.8%，南宁、秦皇岛环比上涨1.6%，烟台环比上涨1.5%。

中原地产首席解析师张大伟表示，统计局公布的新建商品房完全来自各地网站的数据，在各地合同受限的情况下，一方面可能在几月低估了房价，另一方面，由于近期入市项目的放松，各地释放了高端存量， 因此，12月官方公布的全国房地产市场数据失真。

以北京为例，2009年12月网签高端项目井喷，合计合同单价9万以上的高端住宅达到269户，创下管制以来新高。 实际上，这是因为市场稳定后，北京的高价限网签名政策有所调整，导致以前无法签约的项目集中签约。 与之相似的是广州，去年10月19日发布政策优化网签指导价，调整双合同改为单合同。

上海易居房地产研究院研究员王若辰表示，考虑到部分城市限价略有放松，高价拿证开盘带来的结构性变化，统计数据有部分失真，预计未来几个月70个城市新建商品住宅价格将跟随同比涨幅下跌。

22城中旧住宅进入调整行列

关于二手房，根据易居房地产研究院的数据，对70个大中城市的二手房销售价格数据进行算术平均，年12月，70个大中城市的二手房价格比上个月上涨0.3%，目前已连续45个月上涨，但涨幅持续下降。

张大伟表示，由于新房限价，二手房市场价格代表市场实际价格，特别是在一二线火热城市，二手房交易量占过半，京沪二手房成交率已占市场总成交的80%。 他指出，一线城市二手房售价下降0.3%，31个二线城市二手房平均上涨0.1%，35个三线城市二手房平均上涨0.3%，均有明显下跌。

根据易居房地产研究院的报告，与去年11月相比，去年12月的70个大中城市中，二手房价格下跌的有22个，下跌的城市数量达到了31.4%。 年11月，价格下跌的城市只有17个。 其中，厦门环比下降0.6%，跌幅最大，福州、青岛环比下降0.5%。

张大伟说，年12月是年以来一二线城市二手房价格下降最快的月份。 从预计来看，二手房的价格将开始下跌。 年8月全国房地产市场上涨达到高峰后，全年黄金期消失，房地产市场价格出现调整迹象，二手房拐点开始显现。

58安居客房地产研究院首席拆房师张波介绍，统计局数据显示，二手房价格变化幅度依然很小，但实际上二手房市场降温比新建住宅更为明显。 以一线城市为例，广州、深圳商品住宅成交增长，北京、上海成交价格上涨，套数环比略有上浮，但从58安居客线挂牌量来看，环比年11月整体下跌14.5%，其中广州环比下跌。

中国房地产协会会长冯俊也指出，对市场更敏感的是二手房，开发商出于刚性价格、销售策略等原因，将二手房房价维持在一定的价格水平，但二手房的供给者是个人，提供的市场新闻敏感度更高。

后期还是以稳定为主

王若辰表示，去年12月，70个城市房价指数环比11月明显收窄，市场持续降温。 在此背景下，房价已经接近合理区间。 目前政策方面未出现明显变化，预计未来一段时间内仍将维持现有调控政策为主，房地产市场将保持降温。

张大伟预计，未来几个月二手房价格降幅将继续加大，部分城市新建住宅也将逐渐调整。 张大伟表示，全国多数在年10月前频繁升级监管政策，在限购、限价、限贷、限售、限售多种限制下，房地产市场从以前的高温逐渐降温。

张大伟预计，未来许多城市微调放松政策将密集出现。 全国有可能出现30个以上的房地产调控政策微调浪潮。 他认为，进入2019年12月后，监管明显减少，但从各地政策文案来看，房地产监管2019年的政策走向依然严峻。

贝壳研究院院长杨现领认为，2019年中国大中城市房地产市场或维持了弱势回升温度。 去年12月，13个主要城市中11个城市游客数和新增游客数环比回升，其中深圳、济南、成都等城市回升明显。 平均价格下跌降低了市场准入门槛，对价格更敏感的用户群体成为恢复这些城市市场的重要力量。 但是，楼市在城市政策基调没有变化的同时，2019年新建住宅供应存量相对较高，没有出现明显上升的动力。 他说。

值得注意的是，业内人士表示，回归住宅宜居性、公共产品特性，逐步软着陆，是处理经济结构问题的总根源。 一些地方政府应不受楼市下跌对财政、税收、固定资产投资、经济的影响，试探性扩大对楼市政策的放松力度，以带来不合理的资金上市。

原标题:因城施策2019楼市将平稳调整

值班主任:田艳敏

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