“新年换房怎么不使“入坑”？”

想要通过购买来换房的业主在出售不动产时，经常会遇到证券公司的访问，从而签署独家代理合同。 最近，有业主反映，销售房也有期限单口价格合同的中介出示合同，表明超出实收房屋价款价格的部分均属于中介企业。 这种行为到底合不合法？

中介差额合法了吗？

年11月初，市民杨先生打算以118万元的价格出售位于海珠区江燕路的小户型住宅，但销售新闻在某网站发行当天接到了数十个答录机。

但是来看房的人不是真正买房的人，而是中介企业的经纪人。 其中一位经纪人进一步大力说服杨先生与他们的企业签订独家代销协议，并向杨先生说明了协议的复印件。 该中介企业独家代理这幢房子的销售，保证三个月内以118万元的价格出售房子，向杨先生支付5000元的押金，如果房子三个月内不出售，杨先生就不需要退还押金。

经纪人还主张，如果他们独家代理杨先生的房子，各大网站都可以从天花板上传出该房子的消息，很快就可以把房子卖掉。 杨先生很兴奋，答应签署独家代理合同，还收到了5000元的押金。

没想到，在签署合同时，经纪人又提出了一个承诺书让杨先生签名，说明了这个承诺书与《独家委托代理合同》构成了不可分割的组成部分，是不可缺少的。

承诺书上注明杨先生将出售该房产实收房价价款。 并且明确规定，对于超出实收房价价款的部分，本人无条件不重复奖励贵公司一次。 本人承诺对此决不后悔。

杨先生确实除了匆忙卖房外，再三保证经纪人可以在约定的时间内卖掉那间房，而且经纪人收取的佣金非常低，所以杨先生签了合同。

目前，这所房子找到了买主，但中介提出的报价比杨先生的实际收讫价高了12万元。

期限溢价是常见的

上述例子是一个例子还是常态？ 我采访了在广州二手房交易行业有相当功绩的老周先生。

周先生说，这种吃差价的手段在中小规模的中介企业很常见，一般有专门的名词来形容，叫做限时溢价。 也就是说，中介光明正大地说要和房主吃差价。 房主为省事与中介签订协议，房主明确实收房款价格后，中介与买主协商价格，签订协议，高差价归中介，或由中介企业与房主按约定比例分成。

如果大中介发现这种情况，如果是事实，辞去当事人职务，提交中介协会，列入黑名单。 周先生说，但是对小经纪人的处罚并不是很严厉。

时间溢价会违法吗？ 周先生说，分割是业主知道的报酬方法，所以业主想从出售货款中提取一部分报酬经纪人。 这种行为具有个人报酬的性质。 因为这在法律方面通常不违法。 也就是说，即使一点点的买方后来意识到自己被吃掉了差价，也无法收回差价的房款。

周先生向买家建议在买大楼之前先从三家买东西。 在同一套房中，如果问很多中介企业，一定会有正规的中介公司报告业主的实际价格。 另外，遇到独家代理住宅时，也应该调查了解和决定该小区、同一类型住宅的同期市场销售价格水平。

小心低价笋盘后面的陷阱

因为布莱克经纪人会高报业主的房价以获得溢价。 那是客户的商品在三家之后，看到的最低市场的售价才是业主真正的售价吗？

不。 低价揽客，利用业主逆价借口加价，也是黑中介常见的吃差价手段。

记者在网上搜索了同一房源在不同网站的销售新闻，结果发现品牌价格相差很大。 为了辨别真伪，我们选择了报价最优惠的中介和市场声誉良好的中介，分别联系了挂在该住宅下面的中介，作为买家询问了住宅的价格。

为什么和其他网站的价格不一样？

报价最优惠的中介回答:我这里是全网最优惠的价格，业主给我的底价。 如果选择全额付款成交，请咨询业主，再优惠一点。 请先和我一起实地看看房间。 经常商量价格。

口碑好的中介回答:我们完全是真实的售价，房主的录音和相关合同都有说明。 房价的调整和变更每次都得到房主的同意。 此外，如果房主没有随意变更价格告知，则先将房源拿下来解决，协商实际价格后上架。

记者拿着这两个答案问了周先生，用业界人士的眼光进行了评价。 到底哪个是真的？

据周先生说，一个是价格波动，虽然说是底价，但还是有商量的空之间； 另一个有直接证据表明房价的真实性，其中的真伪已经呼之欲出。 一个小的非法中介，经常先利用低价住宅招揽客人，客人看房后满意，然后告诉业主相反价格的消息。 反向价格是带有高价溢价的中介价格，而不是购买者的实际售价。 因此，客人买房必须付较高的价格，业主经销商也无法以最合理的价格成交。

因此，买家在遇到低价房源时，必须保持头脑清醒，不会无缘无故从天上掉馅饼。

原标题:新年换房为什么“不进屋”？

值班主任:田艳敏

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