“首月销售低迷 房企转为规模效益并重”

最近相继公布的月度销售数据，给房企1月份的销售打上了平淡和低迷的标签。 数据显示，100家房企销售继去年三季度以来持续放缓，市场业绩持续下滑。 市场分解显示，新年第一个月房地产市场供需下降，市场下行调整加快。 随着春节的临近，房企也渐渐放慢了推送的步伐。 随着市场稳定，费用回归合理，房企从追求规模转向兼顾规模与利润，在稳定中谋求长期快速发展。

第一个月的销售很平凡

年末业绩急速增长后，住宅企业2019年1月启动的人气愿景似乎下降了空。 根据最近公布的多家统计机构的数据，房企2019年1月整体拉平。

中原地产的统计数据显示，2019年开店低迷，1月份许多公司的成绩较去年同期有所下降。 据统计，截至2月11日，25家上市住房企业公布了1月份的销售数据，总销售额比去年同期超过20%。

许多大型住宅企业布局广泛，以大体量作为业绩护城河，但根据统计机构最新公布的业绩排名，三大住宅企业恒碧万均在销售金额下跌的房地产公司名单中。 1月业绩报告显示，碧桂园合同销售额330.7亿元，比去年同期(约691.6亿元)大幅下跌52.2%。 万科合同销售金额488.8亿元，比去年同期减少28.1%，恒大为431.7亿元，下跌32.9%。

这三家头部住宅企业还未能生存，大多位于后者，业绩也有所下降。 根据克瑞研究中心的拆除，2019年1月百强房企中三成以上房企权益销售额同比下跌。 特别是在目前房企销售项目数量较去年大幅增加的情况下，整体销售成绩还不十分令人满意。 在这些房企中，13家房企权益销售额降幅超过30%，22家房企降幅在30%以内。

中原地产首席拆房师张大伟拆房根据2019年1月的销售数据认为，随着龙头房企降温，2019年市场将出现中型房企竞争的局面。 做大做强仍然是当前房企主流的选择。 从整体上看，目前房企规模趋势加剧，房地产公司销售业绩也逐渐放缓。

另外，张大伟坦率地说，近年来，许多房企进入三四线城市获得土地，尽管三四线城市成为楼市成交主力军，但随着购房集团返乡运营商的诉求逐渐趋于合理，任何布局的三四线房企销售业绩都将由此承压。

合硕机构首席分解师郭毅的分解更为具体。 外交部长郭毅认为，1月份房地产市场低迷与政策调整、房价上涨空之间、棚改三个因素有关。 首先，目前房地产市场调控已经深入三四线城市，在新一轮房地产调控实际放松或放松的情况下，三四线城市对住房公司绩效的拉动效应减弱； 其次，在三四线城市上次的房价上涨中，房价已经上升到相对高位，未来的上涨空期间也相对有限，这也在一定程度上影响了房屋公司的成绩。 第三，目前棚户区改革实际上进入了比较明显的收缩状态，棚户区改革货币化安置的减少也是导致三四线城市整体职业热潮萎缩的核心原因之一。

根据2019年各省市报告的棚改目标，比去年窄了很多，很多城市有50%以上的缩小幅度。 郭毅补充说。

返乡职业生涯当前的地域分化

按照惯例，在农历新年前后，返乡职业热潮将在全国广泛出现。 2019年初，在当前市场前景浓厚的背景下，一些房企结合即将到来的新春假日，重启了以三四线城市为中心的返乡营销系列活动。

以融创为例，融创西南推出5省15城返乡置业季，其中重庆共17盘联动，项目覆盖高层、洋房、别墅、商业等全部房地产类型，与各大企业品牌跨境合作，新年营销。

然而，值得观察的是，以前被房企视为较大业绩增长点的返乡运营商，实际上呈现出地域分化的趋势。 一位业内人士表示，2019年返乡置业热潮没有形成较大的气候，具有区域化差异的特点，且来自三四线城市的库存红利趋于接近，对住房公司业绩的影响逐渐减小。

返乡购房只是众多购房诉求之一，返乡购房意向群体在外工作获得的储蓄，加上当地原有住房的拆迁补偿，这两个因素的叠加，带动了整体三四线城市迄今为止的成交。 郭毅表示，目前，这两类探亲运营商的支出驱动因素均呈现明显放缓迹象，三四线城市存量红利确实进入衰退状态。

除了开发商层面的研究数据外，58安居客房地产研究院也从房源新闻发布平台的角度，立足于返乡置业大厦的浏览次数，得出了返乡置业目前地域分化的结论。

58安居客房地产研究院首席拆船师张波对北京商报记者表示，与2019年春节期间( 1月28日-2月8日)探亲的运营商的诉求相比，安居客在线上了100多个城市本地化的探亲运营商主题。 从在线表现来看，探亲职业生涯有一定的地域特征:中部和西部城市热度较高，探亲职业大厦的浏览次数超过全国的31%。 张波分析认为，上述数据与探亲人口比例有关，而河南、四川、安徽等人口流失大省探亲人数比例相对较高。 另一方面，不同地区的推力也有一定的关系，市场热度高、供求旺盛的一部分三四线城市也多为春节期间的热点地区。

从整体上看，2019年春节顾客的在线成绩优于去年，但返乡运营商的实际热度明显分化。 第一个原因有三个。 其一，由于房地产市场的整体降温，投资诉求锐减。 特别是年9月以来，一线热点城市的降温直接影响了返乡运营商的人群。 其二，部分城市房价涨幅较大，令众多职业意向人群望而却步。 第三，思维方式的转变。 由于返乡买房的主力人群在90后、甚至95后蔓延，年轻人中不热衷买房的比例也在逐年上升。 张波好像要解体了。

市场下行调整加速

虽然目前房地产销售额仍处于高位，但行业内外对房地产市场进入调整周期的担忧更为强烈。

克瑞研究中心表示，受春节假期的影响，2月份新增供应量仍将维持低位，并进一步下跌，预计成交低迷之势将持续更长期的周期。 从目前的市场情况来看，三四线城市一年一度的返乡置业热潮并未重现，市场购买力透支，进一步提高空之间的有限是关键因素，春节楼市将迎来惨淡的结局。 并且，2019年上半年市场走势不容乐观，认为全国商品房销售面积增长率进入负增长区间大致为率，一二线城市成交量稳定，三四线城市将面临较大调整压力。

张大伟也表示，下一二线城市将继续受调控影响低迷，三四线城市将出现退烧现象。 除非发生大规模的政策变化，2019年大部分房企将面临销售额比去年同期停滞或下调的可能性。

但是，市场上也有意见认为，尽管房企在新年的第一个月没有很火，但也不应该过度歌唱。 说到底光靠一个月的市场动向还不能明确2019年市场整体的冷暖。 预计2019年，全国级房地产政策面将以平静为主，部分城市楼市调控力度可能会适度放松。

各机构也开始招募住宅企业。 据中国指数研究院分析，2019年初，在业绩压力锐减的背景下，房企抛售力度明显下降，土地规模缩小，但公司资金压力突出，偿债高峰到来，房企融资力度明显加大。 由于2月是春节，预计住房公司的业绩不会有太大突破。 公司的经营战略以稳健经营、审慎土地为主，规模大、运营精良的公司将继续引领领域的快速发展。

克瑞研究中心表示，对房企来说，放松政策的效果不必乐观，保持谨慎和敬畏，顺应市场走势，积极推进事件，加大营销力度，是房企2019年的首要任务。

值班主任:田艳敏

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