““抢人”升级 二线城市打开房企投资窗口”

人口的转入和聚集会给城市带来经济活力和费用诉求，更重要的是，流入人口的购房诉求会在短期内改变当地楼市的下行趋势。

新春一开始，各地都展现了空前掠夺者的绝技。 目前，截至2019年，发布各类人才引进和落户等政策的城市已经超过16个。 其中，南京、西安等二线城市落户政策相继出台，令人感慨二线城市抢人力，同时也让行业猜测未来房企投资重心将从以前火热的三四线城市转移到二线城市。

夺人眼球

2月14日，南京市发布了修订后的《南京市积分式户籍取得制度实施办法》。 从细则来看，加分指标中房地产、年龄、结婚、定居区域等加分政策有所变化。 其中，新政中房地产指标对积分式户籍取得制度影响的权重再次上升。 前一天，西安市举行了史无前例的人大招募，更引人注目。 本科(具有以上学历的，不受年龄限制； 本科(不包括)以下学历的，年龄在45岁以下； 全国在读大学的学生，都可以转入该市定居。

目前，截至2019年，发布各类人才引进和落户等政策的城市已经超过16个。 在这次掠夺战中，包括西安、南京、合肥等城市在内，二线城市最多，力量也最大。 力空前。

进入2019年，到目前为止，品尝过哪些口味的城市继续加码，从分布来看，城市几乎全面开花，人才标准持续下降，开始成为劳动力之争。 特别是西安、南京等城市，以年力度空为基础继续实施人才政策。

中原地产首席拆师张大伟拆，各地的人才政策直接影响房地产市场的变化。 过去两年，全国许多城市的房价反弹，其中这些城市大部分出台了力度空前的人才政策。 特别是一些地方城市房价上涨加速，首要原因是人才政策变相放开了调控等政策。

亿翰智库的研究人员表示，进一步放宽落户政策带来的住房刚需在一定程度上有利于房地产市场的下行。

投资方向的改变？

人才战术的出台在短时间内对当地房地产市场大有裨益，价格齐头并进，无疑成为房企投资的重要风向标。 一位楼市提醒者表示，经济放缓和楼市持续下行是这些城市出台人才新政的首要原因之一。

数据显示，2019年1月，全国30个主要城市整体成交2146万平方米，环比下跌31%，也有比去年同期下跌14%的跌幅。 城市生活的人才政策发生变化，降低限购门槛，人口快速进入，会改变当地的房地产结构，带来楼市上涨的预期。

相关人士表示，地方城市在城市水平、gdp水平、辐射能力方面原本对公司的吸引力就很大，地方城市购买力也很旺盛，是房企投资的要点区域。 但是，此前严格的限价政策抑制了当地楼市的持续时间。 而且，在上次房价上涨的圈子里，二线城市的土地价格也处于高位，一些房企开始转战三四线城市寻求避险。

但是，现在形式变了，此前一些公司下沉三四线城市的战术可能会有所调整。 另一方面，目前三四线城市改善型诉求家庭的平均居住面积已经远远高于一线城市。 根据贝壳研究院最新发布的《年度居住报告》，三四线城市家庭人均居住面积达到28.3平方米，远远高于一线城市。 这些城市后期改善的诉求非常薄弱，诉求停留在最初的住房水平，后续力度不足，说明未来房价支撑有限。

有需要的家庭也通过上次棚改实现了居住升级，但随着棚改货币化逐渐退出，未来三四线城市的快速发展空期间比较有限，迄今为止三四线城市投资比重较高的房企如恒大、万科、碧桂园。

上海易居房地产研究院此前发布的《100个城市房价报告》显示，年，三四线城市房价连续10个月环比上涨，并于12月首次停止上涨。 此外，近两年来，3、4号线城市楼市宏观调控逐渐加强，顾客展望楼市未来走势，回乡降温运营商。

除了三线城市，一线城市的未来在相当长的一段时间内处于严格的管制状态，没有太大的悬念。

与二线城市不同，当前各省加强以省会为中心的二线城市集中建设和资源聚集，随着二线城市高铁互联网的日益成熟，新一轮掠夺战拉开帷幕，二线城市有望成为下一阶段开发商的投资点，如何成为房企最具竞争力的二线城市？

警惕市场波动风险

中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月，40个一线城市的卖地为2525.9亿元，比去年同期减少15.4%，比上个月减少32.4%。 2019年开年全国多城市土地成交仍在调整中，房企对非高质量类土地相对谨慎。

克瑞研究中心研究负责人杨科伟认为，2019年土拍市场底价成交将成为常态，提出房企土拓投资回归核心一二线城市。 这些城市的市场诉求更加稳定，长时间去化得到保证，必须谨慎进入弱二线和众多三四线城市。

业内人士表示，二线城市有机会借用人才战术提高对房企的吸引力。 这些城市不能直接放松管制政策，但可以使用迂回战略间接在楼市挖洞。 落户、购房首次不限购、购房补贴是大多数二三线城市出台的主要人才政策。 现在，全国一线城市实行了严格的限购，加上高房价的叠加，使得很多人才难以居住。 在这种情况下，二三线城市更具吸引力。

一点点的城市在引发人才后，没有做好如何留住人才的准备，如果轻易招揽，房地产市场就会发生波动。 张大伟表示，目前大部分城市的人才政策只考虑通过降低门槛来吸引人才，但多数是购房者，另外，炒房者也有可能利用人才政策在不同城市购买住房落户。 他说，人才应对应该是产业，否则只会导致当地房价的短期波动，不能对当地经济产生持续的正面影响。

一位业内人士也警告说，一些城市生活的人口引进门槛太低，是为了吸引买家。 容易造成房地产市场的不稳定，也给后续房企的投资带来越来越不明确的因素。

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值班主任:颜甲

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