““三高”户型将成市场新宠”

最近，在套内面积进行交易，购房者欢呼后，购房公摊面积减少，房价是否会发生变化，也引起了人们的担忧。 昨天，我采访了东莞市部分专家，他们表示，根据套内面积进行交易只是计算方法不同，单价数据有所上升，但住宅总额相同，不影响交易的税费、不动产的领取等，对市场的影响程度有限。 但是，对开发者来说，如何在不影响居住舒适性的情况下减少公共摊位成为课题。 业内人士表示，未来高实用、高采用、高利用率的三高户型将成为市场新宠。

政策解读

按套内面积交易

计算方法家的总额不变

近日，住房和城乡建设部发布通知，就《城乡供水工程项目规范》等38项住房和城乡建设行业全文强制工程建设规范公开征求意见。 其中，住宅建筑在用地内采用面积交易必须体现在《住宅项目规范(意见征集稿)》中。 在一段时间内，以套内面积进行交易刷屏后，有人认为这对买家来说是好事，今后买房将不再是公摊面积，花的钱将会减少。 另一种声音表示担心，公摊面积会变少，开发商会借机改变房价吗？

东莞市一位专家告诉记者，东莞目前的房价备案中，既显示了户型建筑面积的单价，也显示了套内面积的单价，但买卖合同的模板中还确定了开发商和购房者之间采用何种评估方法进行交易。 据该相关人士介绍，摊位面积是一个综合话题，不能单纯看数据。 房屋交易无论按户型建筑面积还是套内面积计算，其实总额都是一样的。 但是，虽然采用套内面积计算后，单价数据显然会更高，但无论用什么方法计算，计算方法都只是发生了变化，与支付多少物业费和契税没有直接的关系。 据悉，今后，如果房地产交易一律按套内面积计算，房地产收款、纳税等相关参考标准也有可能调整。

合研究院高级拆迁师李兴盛也表示，目前房地产市场销售面积中公摊和套内面积模糊，按套内面积计算可以减少房地产纠纷，有利于房地产领域的规范化和透明化，最大的意义是费用更透明。 按套内面积评价，短期内会对部分客户产生一定的心理影响，误以为单价会发生变化，但影响程度有限。 因为房子的总额没有变化。

这些专家表示担心，如果人们过分强调公摊面积，房企会压缩公摊面积，从而降低住宅的舒适度。

对此，李繁荣也认为，如何在不影响居住舒适性的情况下减少公摊将成为房企的重要课题，开发商的设计和取舍将受到考验。 他说，如果按套内面积进行交易，公共空间将增大，开发商价格将增加，居住舒适度将上升，房企的价格也有可能发生变化。 但是，这取决于项目。 例如，价格高的高级不动产和价格低的普通住宅，将来公共面积会出现差异。

市场访问

东莞多企业品牌房企户型实用率达到80%以上

无论是以包含公摊面积的户型建筑面积交易，还是以套内面积交易，套内面积多、实用率高的房子都是市场上最受欢迎的。 实用率特别高的3房间、4房间型很受市场欢迎。

踩踏板时发现，东莞多家企业品牌房企三户、四户户型实用率达到80%以上，部分拥有礼品面积的洋房、别墅产品实用率更高，有些产品因礼品面积大，改造后，实用率接近200%。 万科、碧桂园、阳光城等房企开发的众多刚需大楼中，核心面积控制在69~74平方米之间，一层两层6户，公摊面积自然减少，户型方正合理设计，房屋实用率达到84%~88%。

以万科中天市花园为例，其92.81平方米的三房两厅两卫户型设计合理，实用率达88%。 该户型的设计优点比较明显，如果采用横孔设计，面宽进深短，采光好； 通道融入客厅和餐厅以节约面积； 户型方正、空之间的尺寸合理，通道短，入口大门时间长，但增加了存放柜等，赋予了存放功能； 公共卫生的盥洗室空间兼作通往卧室的通道，空间利用率很高。

踩梯的时候，我看到很多楼盘尽量通过赠送面积来提高房子的实用率。 例如，时代香海对面的3户人家型有赠送的入户花园，设计为在入口的收纳空之间放置鞋柜和杂物等，可以提高房间的利用率。 小别墅经改造所得捐赠面积更高，如碧桂园兰亭143平方米的小别墅经改造总占地面积达260多平方米，房间也因此相当宽敞。

迅速的趋势

购房者住房获得率更高已成为市场的快速发展趋势

在楼市调控政策不放松的情况下，无论是洋房还是别墅产品，都在不提高总价的情况下，提高了楼宇的实际采用率，使购房者的住房获得率更高，成为市场的快速发展趋势，三高户型也因此成为市场新宠。

东莞建筑中心表示，三高户型是指高实用率、高采用率和高利用率的户型。 户型实用率=套内建筑面积/户型总建筑面积100%，主要反映套内建筑面积的大小，评价公摊面积是否合理。 但是，套内的建筑面积包括套内无法采用的墙、柱、管井等结构结构面积和阳台面积，需要根据户型采用率准确反映实际可供居住者采用的面积有多少。

该中心相关负责人表示，高录用率也不能100%反映户型设计的合理性。 为什么这么说呢，因为招聘面积有浪费、难以利用或者难以利用的情况。 例如，通道过长、空间狭窄、三角、异形等。 另一方面，利用率不能像实用率和采用率那样用具体的数值进行数值化。 例如，三角形房间很难用空分隔，但无法定义该房间的使用面积和未使用的面积有多少。 方正房间只能说利用率比三角形高。

业内人士表示，购房人在购房时，不仅要了解户型图，还必须了解购房的户型结构。 另外，除了了解公摊面积和实用率外，户型设计是否合理、通道是否过长、是否浪费异形和有无占地方的墙柱等也影响房子的利用率。

专家支持

六手减少公摊，提高利用率

在高房价、低礼品、多房诉求的背景下，如何提高房子的采用率和利用率，打造高实用率、高采用率和高利用率的三高户型？ 东莞中原建筑中心总结了6种做法。

一、增加户数

在公摊面积相同的情况下，2层6户的面积比2层4户的面积小很多，可以获得很高的采用率，但是户型的增加也会局部降低居住的舒适度。

二、减少通道面积

采用横厅设计，大部分过道由餐厅和客厅共同采用，削弱了过道功能的单一性； 另外，兼做过道、衣帽间、盥洗室，提高利用率。

三、长方形卧室

面积相同，长方形卧室比正方形卧室更有利于配置家具，舒适性和利用率也更高。

四、户型方正

整体设计横平竖直，出现斜边、窄边、三角、异形、弧等不规则功能空之间，影响家具的配置，避免空之间的利用率降低。

五、卫生间三室分离

利用通道空之间，将洗手间、卫生间、淋浴之间的三个功能做成分离独立的房间，使各功能空之间不相互干扰，提高卫生间的利用率。

六、巧妙地利用阳台、出窗

利用高0.3米的凸窗、飘窗，增加靠垫和床垫改造成餐厅座位和卧室床部分，厨房将飘窗改造成操作台，提高空间的利用率。

原标题:“三高”户型成为市场新宠

值班主任:李欢

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