“房贷新政实施 房地产面临分化”

虽然近期楼市成交顺利，但元旦期间隶属于广东经济视野的微信公众平台“一线客户报告”，广州增城时代的风华楼盘和河源市江东新区时代的倾城楼盘相继震惊住宅。 业内人士表示，房地产现象证明部分楼市销售形势不容乐观，这也表明目前楼市出现了冷热不均的现象。

2021年楼市怎么样了？ 年的最后一天，金融监管给楼市泼了冷水，让房企融资更趋严读。 拆除表明，2021年市场总体稳定，在住房和住房不炒方向不变和房企融资紧缩的背景下，新建住房市场和二手房市场总体成交体积相当于年，价格涨幅从7%缩小到5%左右，地区间市场分化进一步加剧

现状:全国70个城市楼市冰火两重天

最近，由于楼盘被曝光房贷现象，造成房屋供不应求的假象，许多市民为之叫绝。 没想到卖大楼也有这样的操作吗？ 而且最近楼市不是变暖了吗？ 经常听到新盘一上市就爆炸的消息。 市民李先生说。

环顾全国，记者发现，并非所有城市的楼市全年都运转良好。 根据国家统计局公布的11月数据，70个大中城市房地产市场价格涨幅总体平稳，其中36个城市新建价格环比上涨，28个城市下跌。

中原地产首席拆船师张大伟认为，首先调控政策持续升级，去年下半年以来32个城市收紧楼市的政策，力量不同，但以收紧为主。 市场影响，特别是对新建住宅的影响逐渐显现，许多城市的新建住宅限价政策影响了新建住宅的价格，楼市数据上涨放缓。 其次，市场供应量增加，大部分分公司的销售在年末增加了供应量，一些公司也发生了促销行为。

但是，从一线城市来看，楼市成绩依然很好。 年11月，4个一线城市新建商品住宅销售价格比上个月上涨0.2%，二手房销售价格比上个月上涨0.5%。

住房企业融资更加严格，居民融资有增有减

当一些城市楼市开始发高烧时，金融监管向楼市泼了两盆冷水。

年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银领域金融机构房地产融资集中度管理制度的通知》，自2021年1月1日起，共有7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农协机构、县域农协机构、村镇银行共5个机构分类的房地产贷款占比上限。 对超过上限的机构设置2年或4年调整过渡期。

具体来看，房地产贷款(包括公司和个人)整体占比上限为:中资大型银行40%、中资中型银行27.5%、中资小型银行和非县域农协机构22.5%、县域农协机构17.5%、村镇银行12.5%； 个人住房贷款所占比例的上限为:中资大型银行32.5%、中资中型银行20%、中资小型银行和非县域农协机构17.5%、县域农协机构12.5%、村镇银行7.5%。

据国盛证券研报报道，从上市银行年上半年业绩数据来看，公开个人住房贷款的34家上市银行中，个人住房贷款占人民币贷款的比例为28.29%，住房贷款+对公共房地产贷款的比例为35.58%。 其中，21家银行均能够满足目前占有率的要求，剩下的13家银行未来需要调整资产投入结构。 房屋租赁相关贷款、资金管理新规过渡期回表的房地产贷款不在统计范围内，因此该监管口径的实际值可能更低。

国盛证券拆迁师马婷婷认为，在房地产政策日趋严格的今天，银行与房地产贷款挂钩快速盈利的经营思路是不可持续的。 而且，未来我国居民杠杆率上升速度将减缓，居民贷款增长率总体下降至大致率。 银行零售业务未来将从住房贷款导向转变为客户服务思路，零售客户经营、财富管理等行业特色银行的特征将进一步凸显。

民生证券解体显示，部分银行个人贷款比例已超过上限，“通知”被认为将影响个人住房贷款规模，个人贷款杠杆作用将适度收缩。

据某股份制银行相关人士介绍，考虑到2~4年过渡期和贷款增长，预计短期信贷投放的影响不大。

2021年楼市展望:

市场总体稳定

杠杆成为趋势

房地产融资已在预料之中。 一位房地产业内人士表示，在过去两年中，房地产金融龙头持续收紧的情况下，难以保护所需，也难以向购房者举债，随后楼市举债持续成为趋势。

值得观察的是，据克比瑞统计，年广州共146块经营用地(其中包括住宅用地85块、商用用地61块)，比去年同期增长62.22% )； 总成建设面达到2119.98万平方米，比去年同期增长34.21%。 据克瑞相关人士介绍，广州土摄市场年交易量创历年来4连冠，标志着后续新商品住宅货源不断增加，结合近期广州积极引进各类人才的新政，广州市供需翻倍，前景看好。

去年，大量转让地块存在潜在的高供应量，库存会上升，买方会受到限制吗？ 易居研究院智库中心研究负责人在接受多家媒体记者采访时表示，地块供应一般在12个月或6个月左右后，供给量将形成，这是否会导致诉求的限制？ 这个迹象不明显。

放眼全国市场，贝壳研究院预测，2021年市场总体趋于平稳，土地市场成交量下降，价格涨幅将收窄至10%左右。 新建住房市场和二手房市场的整体成交量与年相当，其中二手房成交量与年相当，价格涨幅从7%缩小到5%左右。 金融对房地产的补助红利逐渐弱化，房价暴涨的时代一去不复返。 从结构上看，地区间市场分化进一步加大，2021年长江三角洲城市房价温和上涨，珠三角市场可能降温，但市场基本面依然强劲。 其他非核心城市市场很可能会降温。

原标题:住房贷款新政实施房地产面临分化

值班主任:颜甲

本篇文章：《“房贷新政实施 房地产面临分化”》