“租售同权何时实现?专家：必然是个渐进的过程”

去年12月召开的中央经济实务会议聚焦众多民生看点，其中与房地产行业相比，再次提及了大城市住房突出问题的处理，并确定提出了住房租赁同权。 从去年7月开始，广州率先提出了租赁同权。 现在，随着租赁同权再次被提及和补充，租赁购买正在并行或加速按钮。

但是，由于我国现有的户籍制度涉及社会福利和社会保障，而且不同城市的社会福利和保障差别很大，租赁同权的实施也必然会面临一系列现实问题。 其中最直接的是教育资源的共享、公共服务资源的投入等。 最近，广州日报所有媒体记者与中国快速发展研究院执行院长、上海交通大学特聘教授、中国城市管理研究院研究员陆铭进行了对话，陆铭从效率与公平并重的教育角度提出了观点。

陆铭表示，租房同权等政策将进一步削弱学区房的投资价值，未来学区房价值下降、租金上涨，无疑将成为优势再分配的过程。 因此，陆铭主张，未来处理问题，从根本上需要增加教育资源，特别是优质教育资源的总量。

陆铭坦言，租赁同权在实施过程中，自然会遇到障碍，但他认为，中国目前的改革，到了啃骨头的阶段，需要并正在推进轨道上不同的改革。

在如何兼顾效率与公平教育方面，陆铭提出在增加教育资源总量的基础上，可以适当加强学校之间的充分竞争。 另外，也可以通过向贫困家庭的好学生提供奖学金，由政府调整部分市场化优质教育资源的学费收入，转移投入到较常规的公立学校建设中，来实现教育资源的适度均等化。

租赁权是一个渐进的过程

广州日报:广州提出租赁同权已经三年了，你如何评价目前租赁同权实施的效果？

陆铭:关于租赁同权实施的效果是否理想，这个事件非常难以回答。 中国许多改革的背后积累了许多历史遗留问题。 例如，在租赁同权这个问题上，长期买房和租房在孩子入学方面的权利是错误的等，最终的目的应该是对等的。 但是，由于改革必须逐步渐进地完成，在提出租赁同权这一目标后，我认为中国需要相当长的时间来消化租赁权的问题。

广州日报:现在的租赁同权政策中，不仅仅是户籍和人才绿卡，还有必要满足积分入学的条件，你对这样的门槛有什么看法？

陆铭:目前，租赁同权的改革与户籍制度改革挂钩，但这种方法实际上相当于在维持户籍和积分入学条件不变的大背景下，在部分人群中率先实现租赁同权。 但是，从长期的立场来看，归根结底，只要是在一个地方稳定就业、居住的人，就有必要过渡到可以平等享受公共服务，即租赁完全是同权的状态。 但这一定是一个渐进的过程。

广州日报:以前说过，由于按户籍分配公共资源，人口迁移的空之间的配置背离了经济规律，引起了公共资源空之间的不匹配等问题。 出租同权的出售从根本上弥补了户籍制度引起的问题吗？ 你觉得租赁同权的意思怎么样？

陆铭:租房同权主要是为了实现租房和买房的权利平等。 例如，如果不买房子就不能去学校，就会带来一系列的结果。 例如，在一个家庭中，如果父母有可能跨越城市改变自己的事务所，不买房子就不能上学，那么人口迁移的障碍就会非常大，从而导致将高质量的教育资源分配给高收入家庭。 所以，在世界大部分国家，租赁人和购买人在获得教育方面是平权，首要是为了处理这类问题。

应该同时增加教育资源的总量

广州日报:关于租房同权，大家最关心的是，在不增加学位资源的情况下，越来越多的人会争夺入学名额，优质教育是否会更加紧张？ 租用该权会削弱学区住宅的投资价值吗？ 如果学区购买者的好处受损，他们是否会抵制政策的实施？

陆铭:在学位资源有限的情况下，如果要实现租赁同权，对之前买了房子的人来说一定会造成利润损失。 学区的房间相当的价值下降了，所以学区的房间租金相应地上升。 这一定是利益再分配的过程。 所以，我认为将来处理问题，从根本上需要增加教育资源的总量。

中国应该认识到一些大城市教育资源总量特别是优质教育资源总量不足的形势 这是因为必须通过大幅增加教育资源的投入来解决当前的矛盾。 中国现在的改革到了啃骨头的阶段，需要轨道上的不同改革来推进。 也就是说，一方面推动教育资源总量的增加，另一方面租赁同权也在实施，不能因为有阻力就不推进。

广州日报:其租售同权将如何改变未来学区的住房市场结构？

陆铭:如果学区的房间价格下降，房租上涨，这是必然会出现的结果。 此外，以往尝试过的每年调整学区覆盖范围以淡化学区机房概念的方法也可能面临新的挑战。

随着学区覆盖范围的调整，当地租赁住房的诉求也自然上升，需要好学校的家庭要提前向学区租赁住房，扰乱学区的方法难以实施，学区住房反而得到加强。 当然，这时候学区房更多地出现在租赁上，购买学区房进行投资的意义就下降了。

市场化保护优质教育资源

广州日报:这会导致社会阶层的进一步分化吗？ 应该如何兼顾效率和公平？

陆铭:教育事业作为纯粹的市场化产业不能快速发展，但借用一定程度的价格体系，实现优质教育资源的配置是合理的。 这表明资源享有者需要支付越来越多的费用。 但是，确实在这个过程中需要考虑一些低收入家庭的孩子们。 成绩好的孩子们应该有机会享受高质量的教育资源，如给好一点的学区和好学校奖学金，降低入学门槛，兼顾效率和公平等。

但是，教育资源的获得并没有绝对的公平。 如果优质教育资源完全可以通过锁定实现，这样的结果表面上是公平的，但优质教育资源没有被真正有能力的孩子使用，在教育投资和教育成果之间会导致效率低下，大家也不愿意为教育付出金钱，最终容易导致优质教育资源的萎缩。 所以绝对的公平不仅是不可能实现的，也不是这个社会的最佳方向。 这是因为，学校一方面收钱，通过学区房这一市场机制进行配置，另一方面，在低收入家庭中给予学习成绩好的孩子奖学金，再通过政府协调优质教育资源的钱，支持公立教育，可以实现效率和公平性并重的教育快速发展。

原标题:租赁同权什么时候实现？ 专家:必然是一个渐进的过程

值班主任:李欢

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