“土地市场冷热不均 “两集中”政策效果显现”

土地市场最近上演了冰与火的行情。 在实行两个集中出让政策的地区，土地市场成交趋于平坦。 在没有实施这一政策的热点地区，土地市场热度不断下降，超高溢价率区划频繁出现。 在一些地区，除了实施两个集中政策外，还设立了熔断锁定等机制，以冷却土地市场。

高级区划的频率很高

4月16日，扬州八个涉宅地块集体转让，总起步价21.9亿元。 其中，招商局地产(常州)有限企业以10.75亿元获得代号gz272地块，折合楼价为9233元/平方米，溢价率为80.26%

从高溢价土地转让的情况来看，热点地块一般获得上百次竞价。 4月14日，成功划拨衢州常山县商住土地，经过144次竞价后，杭州浩扬公司管理有限企业以总额8亿5300万元竞拍常山县赵家坪罗汉山地块。 换算成楼价，达到8210元/平方米，溢价率为71.29%。

最近转让的高溢价土地中，有不少是商住地。 4月13日，成功划拨金华兰溪市商住用地，经过477次竞价，金华市保广投资有限企业以总额10亿1100万元进行竞争。 折合楼价为9633元/平方米，溢价率达88.89%。 该地块用途为商住用地，容积率1.5，建筑面积达10.49万平方米，地块初始价格5.35亿元。

使市场冷却

两集中政策下的土拍市场看起来很平淡。

4月15日，长春住宅用地首次集中出让，使用最高限价+竞争性建设租赁住宅的方法。 此次转让共有40个地块成交，30个地块底价成交，6个地块出现多家房企竞价，只有1个地块达到最高价格。 此次土地总成交面积达到390.6万平方米，成交总额共计194.44亿元。

业内人士表示，两种集中商品房政策可以抑制地块商品房价格暴涨，最终达到降低房价的目的。 从目前的情况看，实行两种集中政策，达到了冷却土地市场的效果。 考虑到许多房企的资金还没有到位，或者还处于观望期等因素，需要进一步注意长时间的效果。

截至目前，已有22个城市宣布将通过2种集中方法出让地块，热点城市较多。 另外，部分地区对地块设置了最高交易价格的限制。

4月14日，深圳挂牌2021年首次集中转让的6个地块涉及宝安尖岗山1件、光明凤凰城1件、龙华油松1件、南山西丽1件、深汕共力区2件。 总建筑面积91.01万平方米，总起步价105.76亿元，拟于5月13日拍卖。 地块出让基本采用双极限竞赛的方法挂牌出让，有些地块设定完成后的最高售价。

以深圳宝安区西乡街的a122-0372地块为例，初始价格为17亿5400万元，地块采用双重限定双竞的方法挂牌出让。 即限制地价，限制一般商品房销售平均价格，竞争地价，竞争建设无法出售的人才住房面积。 在竞价过程中，当竞标者的最高价格没有超过最高限价时，高价者获得的往往是竞价者和成交价。 完成本次地块项目后，普通商品住宅销售平均价格不得超过83265元/平方米(不包括装修)。 这次让地块建设普通的商品住宅，竞争建设光靠出租卖不出去的人才住宅。 只出租不出售的人才住宅初期建设面积为6530平方米。

设置熔断机制

除了推出两个集中政策外，许多地区为了防止土地市场过热设立了熔断机制，为土地市场投保两险。

近日，徐州市住房城乡建设局发布了《关于进一步促进市区房地产市场稳定健康快速发展的若干措施的通知》。 徐州市实行土地供应两集中政策，全年发布住宅用地征集公告不超过4次，每次供应地1000亩以上，时间间隔、地块数量和区位相对均衡。 集中组织转让活动，公示结束后，交易时间不超过1个工作日。 另外，在土地招标拍卖过程中，如果溢价率达到50%或超过设定的最高价格，则中止网上竞价，建立了锁定方法使人明确竞争的土拍熔断机制。 严格价格备案管理，实行本地区价格管理，根据土地供应情况制定本地区年货住宅最高价格。

部分地区已启动熔断机制，并实施了锁定措施。 4月6日，西安市西咸新区xxfx-xx02-40号地块被拍卖。 这115.13亩地块在中海、华润、万科、金辉等58家房企争夺近10个小时、139次激烈争夺后，于下午6时触及熔断价格。 根据相关规则，该地块将进入锁定过程。

市场关注者表示，房地产市场的调控从以前开始就由开发方向供给方转移。 设置熔断锁定机制，可以比较有效地控制热点地区的地价和房价，防止土地价格被过度炒作。 通过控制地价，达到控制房价的目的。

原标题:土地市场冷热不均“两集中”政策的效果显现出来

值班主任:李欢

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