“房地产领域分化料加剧 进入差异化竞争阶段”

年，千亿级房企持续扩张，规模增长放缓，各梯队分化越来越明显。 一家房企认为房地产领域将从规模化竞争进入差异化竞争阶段。 未来房地产的增长主要由价格驱动，产品力将成为关注的重点。

一家机构认为，在减少债务、促进增长的双重挑战下，未来房企内部实力是关键，财务稳定、产品力强、运营管理能力强的房企将获得越来越多的市场机会。

领域分化材料发展

根据wind数据，截至12月29日上午，a股已有14家房企发布年度业绩预告，其中业绩预期的有5家。

预计天空之家的迅速发展在全年业绩上存在不确定性。 是因为受疫情影响，企业生产经营放缓，项目开工、施工，特别是销售情况不如预期。 然后，由于金融政策收紧，房地产领域竞争加剧，市场诉求和领域结构被头部公司重构，中小、地区型房企生存环境恶化。 另外，由于疫情和金融政策等因素，企业项目所在地区的商业、住宅产品平均成交价格也呈下降趋势。

中南建设预计比2019年实现50%以上的净利润。 中南建设11月销售简报数据显示，企业前11个月累计合同销售额1950.8亿元，比去年同期增长14.1%。 累计销售面积1463.7万平方米，比去年同期增长9%。

根据克瑞地产研究中心的数据，前11个月，百强房企各梯队销售金额的入榜门槛比去年同期增长了10%以上。 截至11月底，top10和top30住房企业销售操作金额门槛分别达到亿元和928.3亿元，比去年同期增长10.3%和12.6%。 各梯队中，top50房企操盘手金额门槛最高，比去年同期增长20.6%。 截至11月底，全口径千亿家房企数量比去年同期增加5家至32家。

根据克瑞地产研究中心的数据，截至11月底，6成以上的房企实现或接近全年目标，中国恒大等房企在前11个月实现全年销售目标，业绩突出。 另外，整体业绩达标率不及2019年同期，部分房企前11个月的销售目标达标率不到80%。 从整体上看，规模房企竞争的特点凸显，房企分化进一步加剧。

金科股份在前几天发布的《2021-2025年快速发展战术计划纲要》中也指出了市场分化这一特征。 根据该计划，房地产市场总量稳定，仍将保持逐年微增的趋势，预计2030年将至少达到18万亿元的市场规模，top10公司市场集中度将进一步上升至35%-40%，未来房地产领域将从规模化竞争进入差异化竞争阶段。

天风证券研究报称，房地产领域的趋势有望从融资导向的规模增长转向经营导向的质量增长，再加上城市政策常态化，领域的融资方将收紧或进一步催化公司间的分化。

住宅企业慎重看待规模的增长

在土地取得、融资等难度上升和限制房屋收购的背景下，世茂集团率先下调了2021年的销售业绩预期。

世茂集团日前公布了2021年合同销售额增长预期，预计2021年合同销售额将同比增长10%。 一位分析师表示，10%的预期增长率低于市场本来的预期。 世茂集团认为，这一预期基于企业管理层根据现有资料做出的初步预期，将根据市场情况和其他因素进行改变和调整。 据德银研报报道，世茂集团下调预期首要基于土地市场竞争和土地价格高，收购进度比预期缓慢。

根据世茂集团公布的11月销售简报，企业前11个月累计合同销售额2628.1亿元，比去年同期增长15%，合同销售面积约1498.32万平方米，比去年同期增长17%。

金科股份在《2021-2025年快速发展战术规划纲要》中提出四位一体、生态协同的优质快速发展战术。 即提炼耕地生产主业，增智服务，搞优质科技产业，搞实商旅康养。 在此基础上进一步整合产业链生态圈，扩大价值提供范围，提供优质多样的优质生活产品和服务，形成生态合作新的战术框架。 然后在产业链上下游进行投资布局，实现房地产和产业链的双向赋能。

在计划大纲中，金科股份确定了房地产+业务的快速发展计划。 到2025年，大产业板块计划销售规模将超过200亿元； 并稳步提高优质资产规模，贡献持续经营现金流，新增自有资产规模约100亿元，自有房地产经营收入稳步提高。 企业计划房地产+业务到2025年销售规模达到500亿元以上的持有高质量资产大幅上升，高质量资产规模达到300亿-500亿元。

内在实力是关键

长期以来，房企必须加强自身增长，精细化运营，寻求合理稳健的快速发展路径。 运营精细化要求房企重视主业，如除化速度、退保能力、财务指标是否扎实等。 诸葛房数据研究中心的拆迁师王小嫱说。

万科董事会主席郁亮日前在谈到三道红线的影响时表示，以三道红线为代表的领域政策影响深远，房地产领域的土地红利和金融红利已经相去甚远，未来需要掌握管理红利。 未来的公司应该聚焦于好的产品、好的服务，实行长时间主义。

金科股表示，未来房地产增量主要由价格驱动，改善型诉求份额持续提升，产品力成为关注点，企业需要以产品力的提升为未来快速发展的中心动力。 而且，企业预计到2025年质量效益型销售产品的收入占有率将达到30%。

从长远来看，好的产品和服务才是房企长期稳健快速发展的核心推动力。 中指研究院公司研究副总监督刘水说。

据克瑞地产研究中心介绍，在当前竞争格局下，头部住宅企业增速放缓，经营压力加剧。 随着市场资源向特征公司集聚，中小住宅企业的成长空之间将进一步受到限制，规模竞争的压力将会加大。 并且，在三条红线的要求下，房企的投资、开发等环节也存在制约。 未来，高杠杆、高负债运营模式将无法持续，房企将从提高运营管理效率、深化销售渠道等方面出发。 在减少债务、促进增长的双重挑战下，未来房企内部实力成为关键，财务稳定、产品力强、运营管理能力强的房企将获得越来越多的市场机会。

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值班主任:高原

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