“房企去杠杆势在必行”

举债对住宅企业来说，是一块好的试金石，也是优质快速发展的必由之路。 对住宅企业来说，晚时代的房地产领域仍然有广阔的天地，有很大的可能性。 如果能真正处理这个时代的痛处，最终会得到市场的认同。

日前，中国人民银行、银保监会发出通知，决定建立银领域金融机构房地产融资集中度的管理制度，分文件设定了房地产贷款占有率上限和个人住房贷款占有率上限。 一位市场人士认为，贷款规模限制对房企利润空，对房企未来经营存在较大隐患。

房地产不收购定位确定以来，有关部门不断规范房地产企业融资行为，防止房地产行业化解金融风险。 从防范系统性风险的角度来看，对房地产领域进行杠杆作用势在必行。

净资产收益率( roe )是衡量企业运用自有资本效率的重要财务指标，体现了自有资本获得净利润的能力。 指标值越高，证明投资带来的收益越高。 另一方面，根据分析方法，roe依赖于净利率、总资产周转率、资本乘数(资产负债率越高，资本乘数越大)，提高roe需要从净利率、总资产周转率、资产负债率三个角度进行。

在房地产领域的黄金时代，领域的投资和销售处于高速增长状态，房子不愁卖。 住宅企业为了维持高roe，经常选择高杠杆、高转速的模式。 事实表明，这种方式也非常有效。 数据显示，2006年至2009年，房地产上市公司盈利能力大幅提高，roe从不到4%上升到12%，此后房企roe继续稳定在这个高水平。

但是，高杠杆是一把双刃剑，面对较大的市场波动，高杠杆往往意味着高风险，这也是近年来资本市场远远低于房企对市场平均市盈率估值的原因之一。 经验表明，房地产是周期之母，日本房地产泡沫远，美国次贷危机近，这些源头来自房地产领域的危机最终引发了全面的金融危机。 近年来，我国城市化率不断提高，房地产领域增长率不断下降，在楼市调控政策下，城市房价小幅回调，高杠杆带来的系统性风险逐渐显现，因现金流问题倒闭的房企开始增多。

据贝壳研究院统计，2019-2019两年房企偿债规模翻番，年偿债规模约9154亿元，比去年同期增长28.7%，2021年到期债务规模预计达到12448亿元，同比增长36%，创历史新高，住房 对房地产领域的杠杆作用，无论是否执行房屋出售要求、是否防范金融风险，都已成定局。

那么，在杠杆率下降、周转率维持合理水平后，是否对房企判处了死刑？ 显然不是。

在房地产缓慢的时代，净利率成为更重要的指标。 为了保持高盈利能力，房企必须打破渠道依赖，转型升级，改变过去粗放的经营模式，造福管理，造福创新。 过去一年，房地产经历了土地红利、金融红利，凸显出现在已经进入管理红利阶段的理念。 关于管理红利，万科认为五点很重要:创造价值、确立竞争特征、长时间主义、赋予科技实力、精细运营。 通过提高效率、降低价值成本、提高净利率，管理红利恰恰能应对晚时代房企的快速发展问题。

可以说，去杠杆化对房企来说是一块很好的试金石，也是优质快速发展的必由之路。 总之，房地产市场体积巨大，不仅是新住宅的销售，存量市场的房屋租赁、城市更新、房地产服务等都是万亿级市场，而且领域仍有很多痛点。 对住宅企业来说，晚时代的房地产领域仍然有广阔的天地，有很大的可能性。 如果能真正处理这个时代的痛处，最终会得到市场的认同。 例如，仅成立了两年多的贝壳，就利用数字技术提高了二手房的交易效率，因此美股上市后市值很快就超过了万科和保利的总和。

当然，更重要的是，在快速转变发展模式的阵痛期，房企必须努力控制债务风险，提高资产质量，改善资产负债表。 毕竟，前提是活下来。

原标题:房企去杠杆化势在必行

值班主任:李欢

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