“房企年报：拼规模扩张不再 降"档"求稳成关键”

房企年报密集发表。 公开数据显示，与过去相比，年结规模扩张已不是房企的常态，调整债务结构、降低负债率、增加现金流已成为房企关注的焦点。

业内人士表示，在领域下行三红线重合的新规压力下，房企抑债降杠压力增大，规模房企预期业绩更加谨慎，规模房企增长放缓是常态。

不增收的净利润率下降明显

根据花顺数据，截至3月30日，在申银万国领域分类下，已有35家房企发布年度报告。 35家房企全年营业总收入达到10198.93亿元，比2019年增长20.85%，净利润共计984.03亿元，比2019年的1050.38亿元减少6.31%。 从净利润率来看，35家房企中减少了25家，比重达到71.4%。

具体来看，招商水龙头年营业收入1296.2亿元，比2019年增长32.71%； 但归属于上市公司的股东净利润为122.53亿元，比2019年下降23.58%。 信达地产年营业收入258.64亿元，同比增长32.79%，净利润17亿4400万元，比去年同期减少31.77%； 母公司净利润15.02亿元，比去年同期减少35.12%。

在谈到利润下降时，招商水龙头表示，企业规模扩大，报告期内房地产项目结转收入规模相应增加。 但是，受领域利润率下降和房地产业务结转产品类型不同的影响，房地产业务结转毛利率较上年有所下降。

大悦城净利润出现赤字。 大悦城全年营业收入384.45亿元，比2019年调整后的收入增长13.76%。 但是，归属于上市公司的股东净利润为3.87亿元，比2019年大幅下降118.88%的归属于上市公司的股东扣除了非净利润损失5.01亿元，比去年同期减少了140.72%。

大悦城方面表示，母公司净利润下降，一方面是由于本年度结算项目中低毛利润项目所占比例提高，商品房销售毛利率比2019年的38%下降约10个百分点。 另一方面，受宏观调控和疫情影响，企业部分建设销售项目销售价格未达到预期，个别项目因疫情工期延误价格增加，企业对相应的资产表进行了降价。

荣安地产年营业收入111.78亿元，比2019年增长67.77%，但利润没有增长。 数据显示，全年母公司净利润17.42亿元，比2019年的18.89亿元下降7.75亿元。

监管降杠杆成为必须的选择

三道红线政策的影响正在加深。 中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的相关报告显示，500强房企年资产负债率平均为78.77%，比去年同期下降0.89个百分点，为年来首次下降。 负债率平均为85.08%，比去年同期下降11.62个百分点，比2019年有较大改善。

年8月，住建部、央行联合召开房地产公司座谈会，为12家试点房企的有息债务规模设立3条红线。 除去定金的资产负债率超过70%，纯负债率超过100%，现金短负债率不到1倍。 根据三道红线接触线的情况，房企分为红、橙、黄、绿四个阶段，分阶段设定有息债务增速阈值，四阶段有息债务规模的年增速分别限制为0%、5%、10%、15%。

从最近的年报来看，房企纷纷调整债务结构，自身降低杠杆率。 据记者不完全统计，融创、中梁、佳兆业、领土控股、大唐地产、绿景中国都从红档降至黄档。 现代运营商、绿城中国、雅居乐、力高集团也从橙色变成了黄色； 祥生控股从红色转移到橙色。

此外，招商蛇口、华侨城、瑞安房地产、路劲、共生创展、soho中国、大悦城、龙湖、信达地产、中海地产、华润地等仍维持零踏线，此外，越秀地产、金茂、中国远洋集团、五矿产地

并不是所有的住宅企业都实现了降档。 目前，时代中国、美的置业、旭辉、花样年、正荣地产、新城控股、上置集团、禹洲集团、新力控股、中国奥园等维护黄档，首批置业维护橙档，富力地产、阳光100中国尚红档。

远洋集团相关人士表示，三道红线政策的出台将深刻影响领域的快速发展趋势和房企的竞争战略。 从中长期来看，领域仍面临一系列考验，市场规模介于一定的增长空之间，但领域将进入缓慢的增长周期，从财务杠杆带来的高速增长走向稳定均衡的优质增长。 在领域集中度加速提高、阶段性利润下降的确定趋势下，现金充裕、财务稳定的房企将获得越来越多的高质量市场资源和快速发展的机遇，公司内部成长力、稳健经营、打造终极产品和服务的房企特征将更加凸显。

房地产表示，年企业为加快举债而加大了变现力度，净负债率比去年同期下降68.7个百分点，但净负债率达到130.2%。 富力地产董事长李思廉表示，集团将继续寻求合作伙伴，共同投资或合作，以降低项目风险，进一步降低总负债水平，改善资本状况。

下一步，第一家运营商将继续控制债务，降低杠杆比率，确保现金流的稳健性。 创业副总裁兼财务总监范书斌表示，从长远来看，三道红线对房地产领域和房企有积极作用，有助于房企更加重视风险防范的提高，优化资产结构，实现健康可持续的快速发展。

范书斌表示，最初的运营商已经启动了减债计划，全力降低杠杆率，严格控制债务规模。 未来，企业将持续改善三个红线指标，争取尽快实现。

让资金集中在供给地的特点很重要

今年2月，自然资源部对要点城市实施了土地供应两项集中政策。 即集中发布转让公告，集中组织转让活动，大致公告每年不超过三次。 据业内人士介绍，上述主要城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙4个一线城市和18个热点

之后，青岛、郑州等多份文件确认政策细则，天津、长春、福州、南京等城市将在年内确定三次集中挂牌的具体时间。 3月15日，长春集中挂牌出让51块首批经营用地，总占地面积达400万平方米。

中指研究院公司事业部研究副总导演刘水表示，上述22个主要城市均为核心一二线城市，是我国经济最发达、产业结构和人口规模最具吸引力的地区，住房诉求旺盛。 据统计，年22个城市商品房销售额占全国商品房销售额的比例为39.9%，22个城市住宅用地出让金占全国住宅用地出让金的比例为37%，均近4成。

刘水表示，根据此前的数据，百强top30房企在22个城市拥有土地的金额占公司总土地拥有额的比例为56.5%。 22个主要城市中，杭州、北京、苏州、广州、上海等城市深受top30房企欢迎。

雅乐集团副总裁王海洋表示，集中供应政策是我国房地产调控的长效机制之一。 雅乐将加强市场解体，尽早规划城市投资布局和地方投资，投资越来越多高质量的土地。

世茂集团董事局副主席、徐世坛总裁表示，“22个城市集中3次的供地政策是稳定地价、稳定房价的重要措施，公司可以以稳定、合理的土地价格获得越来越多的高质量项目。”

刘水表示，集中供给政策增加了公司短期的资金压力，在面临一次大批量供给地时，公司有必要科学探讨城市的快速发展趋势和板块价值。

万科董事会主席郁亮表示，两个集中政策和三个红线政策对领域来说，最大的变化有几个是住宅的宜居性、房地产向实业性的回归性已经确定并呈清晰的趋势。

上坤地产董事会主席兼行政总裁朱静认为，从近期宏观调控政策来看，两条集中线和三条红线对房地产领域和非房地产领域社会金融资源整体的占有比例开始重新分配，房地产领域不再像过去那样过度占有货币资源，而是在合理的比例范围内稳定， 另一方面，房地产领域的高土地红利、高融资杠杆红利、高速度快速发展的形势已经一去不复返，房企需要回归公司经营的本质，更加关注顾客诉求、产品质量、经营效率。

根据cric研究中心的报告，房地产领域迅速发展的方向已经明确，预计未来将进入无增长时代。 从公司业绩预期看，年来房企销售目标总体审慎，目标增长率有所下降，领域平均目标增长率从年的41%逐年降至年的12%。

从整体上看，在领域下行三红线重合的新规压力下，房企控制债务、降杠杆的压力增加，规模房企的预期业绩制定更加谨慎，整体目标增长率也趋于平稳。 随着住宅企业投资和规模扩大动能的下降，规模住宅企业增长率的下降预计将成为常态。

世茂集团、大湾区继续深耕的目标是3300亿元

3月30日，世茂集团发布全年业绩报告，年收入1353.5亿元，比去年同期上涨21.4%。 期间毛利润为396.7亿元，比去年同期上升16.2%，毛利率为29.3%； 核心业务利润191.4亿元，比去年同期上涨24.9%。

世茂集团董事局副主席、徐世坛总裁表示，2021年世茂可销售资源超过5500亿元，按去化率60%计算，销售目标为3300亿元，有望增长10%以上。

销售比预想的要慎重地购买土地

年，世茂集团年合同销售额3003亿元，同比增长15.5%，累计合同销售面积1712.6万平方米，比去年同期增长16.8%。 值得一提的是，期间内整体可销售值的去化率达到63%，连续4年实现了高质量的增长。

从土地储备来看，截至去年12月31日，世茂集团土地储备约8175万平方米，其中新增土地储备1535万平方米。

小心补充高质量的土地储备。 世茂集团相关负责人表示，对拿地，世茂集团采取谨慎积极的投资战术。 年上半年，受疫情影响，土地市场降温，世茂集团积极抓住机遇，增加土地储备1232万平方米，占全年新增土地储备的80%。 在疫情控制和宽松货币环境下，土地市场年下半年持续上涨，地价居高不下，世茂集团补充土地储备日趋谨慎。

目前，世茂集团拥有项目434个，在全国分布着100多个核心城市。 土地储备价值比去年同期增长6%，达到1.38万亿元，可以满足3年以上的开发诉求。 在商品价值分布上，一线占72%，强三四线占18%。 具体来看，大湾区商品价值3950亿元，长江三角洲商品价值3450亿元，华北区商品价值2500亿元，福建区商品价值2400亿元，土地储藏高质量均衡，抗风险能力强。

在谈到迄今为止22个城市采用集中供应地的新政时，许世坛表示，在房地产市场升温的背景下，从年4季度到今年1季度，长江三角洲、粤港澳湾区两地地价增长显著，土地获取竞争显著。 22城市集中三次供应政策是稳定地价、稳定房价的重要措施，给资金充裕、稳健、渠道多的房企带来越来越多的机会，公司可以以稳定合理的土地价格获得越来越多的高质量项目。

世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸表示，世茂集团长期重复稳定的财务政策、重复现金流量管理，资金充裕。 而且，世茂集团还与多家银行和金融机构探索了房地产基金模式，相信在后续的集中供应地，世茂集团有拿地的特点。

进入零踏线继续优化资本结构

针对监管层提出的3个红线指标，世茂集团表示，截至年底，世茂集团成功全面达到3个红线财务指标要求，从黄档降至绿档。

具体来说，世茂集团净负债率为50.3%，比2019年的57.4%大幅下降7.1个百分点。 预售后的资产负债率为68.1%，比去年同期下降2.5个百分点。 现金债务比达到了1.16倍。

报告指出，世茂集团将积极优化资本结构，适时适量出售股票，拆分物业管理业务独立上市，以此扩大股东基础，增厚权益。 此外，世茂集团债务结构健康，现金覆盖短期债务比例高，融资渠道稳定。 世茂集团内5年企业债务利率低至3.2%，国外10年美元优先票据利率低至3.45%。

三道红线指标已成为集团财务内部管理指标。 汤沸表示，世茂集团始终坚持稳健的财务政策，不断提高质量。 近年来，世茂集团采取举债、确保收益、增加偿债能力的措施，积极控制负债率的规模。 目前世茂集团已降至绿色档案，但未来将严格控制债务规模，优化债务结构，降低融资价格。

汤沸表示，2021年，世茂集团也将加大销售去化力度，确保贷款还款，促进资金回收等加强监管，合理安排投资计划和预算，增加经营现金流。

深耕大湾区

报告指出，为了防范潜在的金融风险，促进房地产和金融市场稳定健康快速发展，监管层将加快房地产金融监管，进一步收紧房地产领域的信用。 另外，住宅住宅的主要基调没有变化。 在稳定地价、稳定房价、稳定房价的目标下，房地产市场调控政策将持续，全国商品房销售速度预计将略有放缓。 进而随着新型城市化的持续推进，一二线城市房地产市场将整体保持稳定，三四线城市房地产市场下跌压力增加，城市分化更加明显。

基于这些原因，世茂集团将继续深耕要点区域。 据许世坛介绍，大湾区已成为世茂集团最大的土地储备地区，土地储备占世茂集团全部土地储备的近三成。 另外，世茂集团大湾区土地储备多为高能级储备，其中约600亿元土地储备在香港，广州核心区也有不少项目，部分投资周期时间较长，但效益、前景较好。

许世坛表示，未来世茂集团仍将深耕大湾区，深圳和广州城市更新项目将陆续出台。 然后，世茂集团将关注肇庆等大湾区新兴城市。

中国金茂，核心财务指标实现高增长

中国金茂日前发表了年度业绩报告。 年，中国金茂营业收入约600.54亿元，同比增长39%，实现利润121.14亿元。

具体来说，受疫情影响，酒店收入有所下降，但房地产销售却向逆市增长。 年报显示，中国金茂实现销售额2311亿元，比去年同期增长44%，这也是中国金茂销售额首次突破2000亿元。 从销售面积来看，中国金茂合同销售面积1129.1万平方米，比去年同期上涨50.9%。

从年到年，中国金茂销售额比去年同期分别达到61.1%、42.8%、85%、25.6%、44%，连续5年位居领域top20房企销售额增速排行榜第一。

贝壳研究院高级分解师潘浩表示，在融资水平、土地资源等方面，中国金茂在该梯队房企业的特点十分明显。 中国金茂提出的从年到2022年三年短期预期业绩分别为3000亿元、2500亿元、3000亿元，冲击规模势头依然强劲。

在债务方面，年报显示，截至2009年12月31日，企业短期有息债务277.7亿元，货币资金520.8亿元，除去受限资金，可支配货币资金434.6亿元，完全覆盖短期有息债务，短期债务偿还风险较低。 此外，企业实现净负债率41.1%，除去定金的资产负债率为66.7%，不到70%的红线。

中国金茂的三个指标都符合红线要求，成功进入绿色公寓企业。 债务结构优化后，企业融资均价也从2019年的4.9%进一步降至4.42%，其中发行的22亿元中化大厦cmbs利率降至2.65%，25亿元中期票据利率降至3.1%。

潘浩表示，中国偿还金茂债务的能力大幅上升。 数据显示，截至年底，我国金茂现金及银行余额(不含受限现金余额)约434.56亿元，比去年同期增长142.1%，企业通过增发新股、抛售股票、债券融资等方式实现了快速资金流动性的补充。 并且通过联合经营合营等方法降低表内债务，年企业非限制性现金短债比为1.56，比去年同期改善约0.89，现金流管理效果明显。

中国金茂表示，企业始终遵循城市集聚人、城市促进生产的城市运营逻辑，积极推进两套、双同步落地，改善城市形象，升级城市功能，城市运营成效得到充分认可。

截至年底，除了当年新取得的7个城市项目外，中国金茂运营的城市项目累计达到27个。 值得一提的是，全年，来自城市运营的项目为中国金茂贡献了21%的当期销售业绩，比2019年的14%有了较大的提高。 中国金茂表示，城市运营的特点正在显现，有效地帮助企业获取高质量的土地资源。 并且年企业成功进军太原、烟台、石家庄、泰州4个新城市。 在这一背景下，中国金茂全国累计进入51个城市，约有270个项目。

另一方面，年中国金茂在一线核心城市进一步占据领先市场地位，企业在北京、上海、南京、长沙、苏州、青岛、温州等7个城市年销售额超过100亿元。

除房地产业务外，我国金茂还通过设立房地产科技创新加速营、简化创新投资流程、搭建科研管理平台、建立创新管理专业序列等措施，进一步完善创新机制，营造支撑经营创新的氛围，持续提升绿色战术竞争力。 截至年底，中国金茂累计获得绿色建筑类认证或标识219个，在绿色智力能源方面广泛布局，落地10个区域智力能源项目和两大数据中心。

中国董事局主席宁高宁表示，在合同销售额2000亿元规模的新阶段，重复科学至上、城市运营快速发展理念，在未来五年，中国金茂将在全新两翼战术的指导下，加强科技创新，狠抓优质增效，实现企业十四五的快速

华润地:逆周期实现优质增长

3月30日，华润地公布了年度业绩报告。 全年，华润地营业收入1795.9亿元，比2019年增长21.2%。 其中开发房地产营业收入1571.4亿元，比去年同期增长23.5%，投资房地产租赁收入127.9亿元，比去年同期增长4.5%，超额完成了年度目标。

华润地实现核心净利润241.4亿元，比2019年增长11.6%。 企业宣派末期股利每股1.102元，比去年同期增长17.5%，年股利合计每股1.252元，比去年同期增长17.4%，年分红率为37.0%，比2019年上升2个百分点。

华润地长期稳健快速发展，体现了核心房企的风险和逆周期增长实力，标志着股东是切实创造长期价值回报的大蓝筹负责人。

引领稳定综合竞争的特点

年华润地签约销售额约2850.3亿元，比2019年增长约17.5%，增速比2019年上升2.4个百分点。 合同销售面积为1418.7万平方米，比去年同期增长7.1%。 按年销售目标2620亿元计算，完成率为109%。

据贝壳研究院统计，根据三道红线融资新规，首批协议的12家主要房企之一华润地，除去定金的资产负债率为59.7%，比上年增长约3.3个百分点。 负债率为29.5%，与去年基本相同的现金负债比为2.50，比去年下降约0.53。 据此，华润地全年指标全部达标，继续维持零跳板的绿色阵营。

截至年底，华润地现金和银行结余约894.5亿元，比去年同期增长38.3%，现金短债比为2.50，资金流动性充足，偿债能力强。 并且，华润地凭借良好的信用评价和快速发展规模，更容易获得多渠道和低价资金融资，年加权平均融资价格为4.08%，比2019年下降37个基点。

近年来，有关部门致力于建立和完善房地产市场长效机制，三道红线监管指标在此背景下应运而生，新的监管将改变房地产市场的运行机制。

公司竞争的特征体现在商业模式上，最终通过盈利能力和财务指标加以验证。 从领域主要房企来看，全年华润地盈利能力进一步提高，企业综合毛利率30.9%，其中开发房地产毛利率29.1%，投资房地产(含酒店)毛利率66.4%。

一体式商业生态战术的价值释放

为了适应时代的变化，房地产公司正在尝试多样性的跨越式变革。

目前，华润地已经形成了开发销售型业务、经营性房地产业务、轻理财业务三大主要业务和生态圈要素型业务有机联动、一体化快速发展的3+1业务模式，构建了城市投资开发运营生态圈。

从十三五的2+x商业模式，到现在十四五的3+1商业模式，重要的变化是强调轻理财业务，即华润万象生活的重要性。 华润万象生活于年12月成功分割发售。

另一方面，近年来华润地快速发展了代建运营业务，但截至年底，华润地累计获得代建运营项目超过140个，联营业务项目超过10个，其中包括北京大兴国际机场综合服务大楼水平的众多标志性建筑

在房地产开发方面，华润地进一步加强多样化的资源获取能力，年内新获得69个项目，聚焦粤港澳、长江三角洲、京津冀、成渝经济圈4个区域和九大国家中心城市等一二线城市。 企业总土地储备面积6809万平方米，权益土地储备面积4801万平方米，土地储备配置和结构高质量。

城市更新作为十四五计划的要点方向，迎来了快速发展红利期。 华润地加码城市的更新，主导了许多大湾区城市的更新项目，涉及旧工业区、城中村、旧住宅区、广大区的统一等多种改造类型，承担着实施主体、前期服务业、城市更新项目顾问等多种职责。

另外，华润地是国内tod行业最强的龙头公司，截至目前，31个地铁城市共落地76个tod综合体，覆盖地铁线路90多条，建筑规模超过3500万平方米，地铁里程近3000公里。 根据解体，各大城市的商业价值集中了交通枢纽，华润的土地确实可以从中国经济的快速发展中长期获得丰厚的红利。

原标题:房企年报:关键是要扩大规模，不降低档案的数量

值班主任:高原

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