“广撒网不灵了 头部房企首季销售增速明显放缓”

上市房企近日陆续公布一季度销售业绩，大部分房企销售金额同比增长，但销售增速明显分化。 由于头部企业布局广阔，许多非热点地区房地产市场尚未完全走出疫情影响，销售明显放缓。 相比之下，配置众多热点的大中型房企一季度销售明显上升。 从住房企业融资情况来看，3月以来，住房企业更喜欢国内融资，融资规模明显扩大，融资价格呈下降趋势。

分化明显

从房企披露的销售金额来看，疫情影响逐渐淡化，许多房企一季度销售金额同比有所增长。

根据中国公布的3月销售简报，3月集团实现合同销售金额约478.6亿元，比去年同期增长55%，合同销售面积约327.6万平方米，合同销售平均价格约14610元/平方米。 截至2021年3月底，集团累计合同销售额约1162.8亿元，比去年同期增长88%，累计合同销售面积约769.6万平方米，合同销售平均价格约15110元/平方米。

从房企所在等级来看，一季度房企不同阵营销售分化明显，头部超级阵营销售增速明显小于其他阵营。 根据中指研究院的数据，销售额在1000亿元以上的超级阵营共有5家，销售额增长率平均为45.6%。 销售额在500亿元至1000亿元之间的首批军营企业共有10家，销售额增长率平均为100.1%。 销售额200亿元至500亿元的第二阵营房企有33家，销售额增长率平均为108.2%； 销售额100亿元至200亿元的第三阵营有28家，销售额平均为131.3亿元，比去年同期增长104.5%。

值得注意的是，一些头部房地产企业一季度增速明显放缓，但回收率等财务指标有了一定好转。

根据中国恒大4月6日晚发布的公告，企业3月实现合同销售额648亿元，比去年同期增长4.4%。 合同销售面积785万平方米，比去年同期增长13%，实现回收额651.6亿元。 这三个月，企业累计合同销售额1531.5亿5000万元，比去年同期增长3.9%。 合同销售面积1788万平方米，比去年同期累计增长7.8%，为1342.8亿元，比去年同期增长18.3%。

青睐国内融资

机构数据显示，3月以来，房企国内融资和境外融资规模呈分化趋势，两者发行规模差距拉大。 对于外债，房企越来越多的发行国内信用债务进行市场融资。 具体来看，3月份房地产内信用债务发行规模为714.41亿元，较2月份的190.71亿元大幅增加。 3月，房企海外债务发行规模为153.5亿元，与2月的290.89亿元相比，环比减少89.5%。

从融资价格来看，3月份信用债务融资价格下降，海外债务融资价格上涨。 其中，国内信用债务平均利率为4.51%，比上个月下降0.81个百分点。 海外债务平均利率为7.92%，比去年同期上升1.29个百分点。

从住房企业近期披露的融资情况来看，国内融资利率整体偏低，融资期整体偏高。 4月7日，华侨城a宣布，企业成功发行2021年企业债券(第3期) ) (面向合格投资者) 公告称，此次债券发行时间为2021年4月2日至2021年4月7日。 本期债券实际发行额为17.6亿元。 一个品种的发行规模为2亿6000万元，票面利率为3.55%，发行期限为5年期，第三年末发行者将调整票面利率的选择权和投资者的抛售选择权。 债券简称21侨城05品种2发行规模15亿元，票面利率为3.95%，发行期限为7年期，第五年末发行人将调整票面利率的选择权和投资者的抛售选择权。 债券简称21侨城06。

土拍市场竞争加剧

住宅企业对土地的热情回来了。 1-3月，top100公司土地持有总额为5588亿元，土地持有规模比去年同期增长22.7%。

根据克瑞研究中心的数据，近期，城市土地供需双双上升，备受瞩目的三线城市多块高价土地成交，成交地价环比上涨。 受供给地新政的影响，热点城市的土拍热度仍在上升，特别是长江三角洲地区，无论是主城区还是辖区县，都有高溢价成交的土地。 三线城市的土地平均溢价率也突破了30%，达到了历史性的高水平。

两集中供应地新政出台以来，各地都在积极实践这块土地的出让政策。 3月15日，长春开设挂牌51个集中商品房，成为新政的第一个正式执行人，广州、无锡、天津、北京、重庆也相继开设了第一个集中商品房。

4月7日，重庆市公共资源交易中心发布《重庆市市区2021年住宅用地2集中划拨第一次公告》，共供应住宅用地119件，起价549.23亿元。 重庆市市区计划2021年供应商品住宅用地30210亩，第一批公告时间为2021年4月7日，第一批供应商品住宅用地约11280亩。 其中，中心城区46件，约6400亩，其他市区73件，约4880亩。 第二、第三次商品房公告时间制定于2021年7-8月、9-10月，具体时间以正式公告为准。

随着供应地计划相继出台，进入市场的高质量地块数量也明显上升。 北京最先发售30个地块，也为中心城市海淀、朝阳等地提供了大量土地。 为了稳定地价，地区好的项目将采用限价+政府现场竞拍报告商品住宅拥有产权份额等交易方法。 天津集中挂牌58块住宅用地，南开、西青等核心区域全部提供高质量住宅用地的无锡也于3月29日首次集中出让住宅用地，共16块。

从最初集中供应土地的城市来看，最初挂牌的土地规模整体较大。 其中，北京和广州首批供应宅基地面积分别为56%和55%，热点城市宅基地供应充裕。 天津的这个比重也达到了45%，供给地的节奏比往年要快。

除了采取集中转让办法的土地外，温州、台州、绍兴、义乌等长江三角洲城市也有大量土地上市。

据业内人士介绍，从目前挂牌情况来看，未来一段时间内，大量供应土地的这些热点城市，特别是北京，拍卖价超过3万元/平方米的土地达到16件，其中有些高质量地块的拍卖价超过5万元/平方米 另外，广州白云区永泰客运站地块的拍摄价格达到2.7万元/平方米。 竞拍热度还在继续。

原标题:广撒网模式失灵的头部住宅企业一季度销售增速明显放缓

值班主任:颜甲

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