“专家认为住房租赁REITs的推出条件日趋成熟”

土地方、资金方、政策方是住房租赁reits上市需要考虑的三个因素。 土地端现在具备多样化的供给，扩大了租赁住宅用地的来源。 在扩大租赁住房建设资金来源方面，支持保险机构进入租赁住房市场。 另外，政策方面正在积极探索对租赁住房公司的税收支持。 住宅租赁reits的上市条件越来越成熟。 最近，中国酒店协会公寓专业委员会执行秘书长iccra房屋租赁产业研究院院长赵然说。

要求项目成熟稳定

截至年底，国内房屋租赁市场规模达到2.52万亿元。 公开招募reits没有正式落地，但近年来，进行了一点类reits项目的探索。 截止到2019年底，房屋租赁类reits产品已相继上市30多只。 我国房屋租赁reits时代即将来临，国内房屋租赁reits市场规模预计将达到3024亿元。 赵然说。

赵先生指出，与银行借款等融资渠道不同，房屋租赁reits直接从公开市场募集资金，将租金证券化，获得持续稳定的现金流。 用这样的方法，让房屋租赁公司轻装上阵。 房屋租赁reits发行的核心要求之一是项目成熟稳定，运营至少三年以上。 而且，现金流稳定，运营主体是合格的运营商。 收益率要达到一定水平，净现金流的分配率必须在4%以上。

目前，租赁住宅有商品住宅、青年公寓、人才公寓、特殊租赁用地建设的租赁社区4种。 商品住宅和青年公寓两种租赁住宅的取得价格很高。 在同等租赁水平下，价格端原始资产价格偏高，这两类租赁房屋的业态收益率一般达不到4%的门槛线。 人才公寓和租赁社区的收购价格相对较低，在同等租赁水平下，有望满足住房租赁reits对收益率的最低要求。

关于快速发展房屋租赁reits的意义，赵然预计房屋租赁reits将引起国内房地产市场的结构性重建。 公募reits在房屋租赁市场开放后，房屋租赁公司将轻装上阵，实现从开发、运营到金融退出的低金融杠杆运营模式，形成可持续快速发展的商业闭环。 reits是一种长期以来的投资和运营战略工具。 reits通过专门机构进行管理，有助于促进房屋租赁市场专业化的快速发展，缓解市场波动。 房屋租赁reits通过租赁分红的逻辑，改变房价、租金价格上涨过快的状况，有望成为房地产市场长期稳步发展的稳定器。

土地供应持续增加

2021年，按照自然资源部等部委的配置要求，房屋租赁专项用地单独列入土地转让计划。 在22个长期试点城市，住宅租赁专业用地整体出让比例在10%以上。 预计这些地区的租赁专用用地将增加70万套租赁住房。 未来3-5年，利用住房租赁专项用地新建住房将达到122.5万套，比较有效地扩大租赁社区整体规模。

根据iccra的数据，截至去年12月底，18个主要城市共出让512块房屋租赁专项用地，对应建筑面积约2600万平方米。 按每户50平方米计算，可提供52.5万套房景点。

从近期热点城市出让土地挂牌的情况来看，人才租赁住宅用地占有比较重要的地位。

4月14日，深圳挂牌2021年首次集体转让的6块地块，将于5月13日拍卖，部分地块要求建设租赁式人才住宅。 根据a822-0422地块编号的土地转让文件，此次转让地块建设住宅类型为出售的人才住宅，只竞买不出售的人才住宅。

多样性退出途径

对比租赁市场的现状，赵然表示，目前租赁市场的资产管理主要分为重资产和轻资产两种模式。 重资产模式主要存在经营收益、通过翻新改造提高收益、及时出售资产获得资产增值收益三个盈利点，与长期持有资产相对应有发行股权型reits退出、通过出售资产退出两种退出渠道。 轻资产模式有经营收益和咨询服务提供收益两个盈利点，应对退出渠道的只有企业上市或收购。 理财投融资管理的四个环节缺一不可。 目前我国租赁市场理财退出环节比较欠缺，应提倡多元化退出模式。

对一线和新一线城市来说，经济的快速发展不断带来就业机会，吸引众多城市新居民涌入，刺激住房租赁诉求的增长。 这些因素将为领域带来新的快速发展机会。 赵然指出。

赵然指出，对于租赁产业链来说，取得特别用地的新机制和税收优惠减免、专业化运营机制的出现和运营能力的提高、租赁市场企业品牌价值的加强，都离reits公司的判断和投资者教育还有很长的路要走。

原标题:专家认为房屋租赁reits的上市条件越来越成熟

值班主任:李欢

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