“物业“上市潮”，新希望服务新年打头阵”

进入2021年，房地产上市浪潮还在持续，新的期望服务走在了最前面。

1月13日晚，香港证券交易所公布了新希望服务的募集证书。 截至年9月底，新希望服务收入3亿6800万元，比去年同期增长31.3%。 净利润7940万元，比去年同期增长33.2%。

业绩的上升是由于管的规模扩大。 截至年12月31日，新的期望服务在管床面积上增加到约1020万平方米。 到最终实际可行的日期，这个指标增加到了1030万平方米。

尽管在扩大，但新希望服务的规模仍然很小。 根据克瑞公布的报告，截至去年12月底，物管公司top 100的管面积门槛为1386万平方米。 这样，新希望服务的规模还不能进入百强。

回顾房地产股在近期资本市场的表现，破发、回调成为普遍现象。 1月14日收盘价，除房地产建设外，年上市17只股票中，11只股价累计下跌，兴业物联、烨星集团、第一服务等累计下跌40%左右。

在目前资本市场对物管股人气明显下降的背景下，新希望服务的上市前景尚不明朗。

只有两个第三方项目

年成立的四川鼎盛房地产服务集团有限企业是新希望服务的前身，那时在成都为新希望房地产集团开发的房地产提供了物业管理服务。 新希望集团董事长刘永好及其女儿刘畅将为新希望服务实效统治者。

年，新希望服务将版图扩展到浙江温州； 两年后，其业务扩大到上海等一线城市。 截至2009年9月底，房地产项目覆盖中国6个省14个城市、1个自治区和2个直辖市。

新希望服务的业务范围主要是物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务、生活服务。 其中，物业管理服务是贡献收入的主力板块。 根据公募书，年-年9月，该业务分别实现收入1.16亿元、1.41亿元、1.29亿元，在总收入中占45.1%、37%、35.2%。

背靠房地产企业，新的期望服务的在管面积主要来自新的期望房地产输入。

根据公募书，截至去年9月30日，新希望服务管理55个项目，管总大楼面积约780万平方米。 其中，来自新希望房地产方面的项目共48个，管楼面积达727万平方米，另外，希望新增服务的最终控股股东的联系项目5个，管楼面积17.7万平方米。

相应地，在新希望服务同期的约1.3亿元物业管理服务收入中，新希望物业方面产生的收入约1.17亿元，占90%。 年、2019年，这一收入分别达到95.1%和95%。

顺便说一下，2019年以前，新希望服务有0个来自独立第三方的在管项目。 截至年前三季度，新希望服务首次开拓了两个第三方项目。

公开招股书显示，这两个第三方项目合计占管床面积36万平方米，收入39.6万元，仅占物业管理服务收入的0.3%。

除了物业管理服务外，新希望服务的商业运营服务收入也依靠新希望物业。 据公布，年-年9月，来自新希望房地产方面的商业运营服务收入分别为6237万元、7257万元、7701万元，约占同期总收入的24.2%、19.1%、20.9%。

在为新的期望服务贡献收入的同时，商业运营服务大幅提高了整体毛利率水平。 年-年9月，该业务毛利率水平分别为75.4%、61.4%、75%； 同期，物业管理服务毛利率为25.4%、27.1%、31.9%，低于同期40%以上的整体毛利率水平。

和许多物管公司一样，外拓项目有限，新的期望服务有望实现通过收购扩大规模的目的，将战术收购和投资作为募集资金的最初用途。

但是，这并不意味着收购新的期望服务会如愿以偿。

根据克瑞公布的报告，目前上市公司将ipo净资金的6-8成左右用于战术扩张。 渐渐高的企业收购价格自不必说，中小企业是否有机会物色心仪的目标，恐怕是个问题。 克瑞物管研究员李斌表示，根据我们领域的了解，目前上市的中小企业，目标公司估值较高，面临着同样的目标被十多家上市同行看好的情况，可见并购压力。

上市前景不明朗

业务开拓可能会受到限制，新的期望服务需要面对资本市场的考验。

事实上，今年下半年以来，房地产板块在上市热潮的冲击下明显转向，新股纷纷崩盘，股价纷纷下跌，估值回调等情况频繁出现。

东财choice的数据显示，目前香港股市的37家内地物业管理上市公司中，年第四季度有26家物业股累计下跌。 除了介绍上市的建设房地产外，四季度上市的10只股票中，有4只在上市第一天破发，而佳源服务、世茂服务尽管在上市当天维持了发行价，但盘中也遭遇了一次破发。

以1月14日收盘价计算，除房地产建设外，年上市17只股票中，10只股价仍累计下跌，第一服务、兴业物联、焱星集团分别以54.58%、41.71%、39.74%的跌幅排名前三。 另一方面，融和服务、华润万象生活、金科服务分别获得98.28%、91.03%、67.79%的累计涨幅。

该政策研究院的资深分解师肖云祥认为，从最近上市的几家物管企业来看，头部房企下属的物管企业，上市后可以全投。 其中一个因素是自己的规模很大。

根据克瑞数据，截至去年12月31日，上述股价累计暴涨的物管股托管面积在1亿平方米以上。 股价大跌的3股物管股，第一服务管面积最大约1735万平方米，兴业物联、烨星集团不到数千万平方米。

这个行情趋势对新的希望服务来说不是好消息。

诸葛房数据研究中心拆迁师王小嫱认为，新希望服务的在管面积很大程度上依赖于新希望房地产，来自独立第三方的项目数量有两个，管床面积、收入贡献相当有限。 自身规模不大的情况下，整体行情不好，加上上市后有可能破裂。

另外，值得注意的是，从目前上市公司的业绩来看，阶梯分化明显。 根据克瑞的统计数据，近半数的房地产股成为僵尸股，也就是说49%的上市公司每天在000万元以下。

虽然可能不受欢迎，但新希望服务正掀起上市热潮。 一家证券公司的拆迁师对记者直言不讳。 一段时间后上市，估值可能会比现在少，现在的房地产风口趋于收紧，现在上市的壳牌比融资更重要。

原标题:房地产“上市热潮”，新希望服务新年打头阵

值班主任:高原

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