“房地产金融监管政策意在树立规范 长效机制”

2021年1月，市场短期资金价格有所上升，部分商业银行小幅上调贷款利率，货币市场流动性逐步明显紧缩。 市场认为，这一轮流动性阶段性紧张，利率上升，首要的是与房地产泡沫进行比较。 认为监管部门比较住房金融政策严格规范的意图已经比较确定，国内房价上涨过快，其泡沫风险越来越多的出现是局部的、结构的。 过去两年，全国大部分地区房价涨幅逐渐回落，一线和少数重要二线、三线城市房价涨幅相对较快，成为当前房地产调控的重要区域。

三道红线和集中度管理体现了住房金融政策的连续性

从年第三季度开始，金融监管部门对房地产融资采取了一系列比较性的调整措施。 前三条红线，对房企资产负债水平和结构提出新要求后，发布了银行领域金融机构房地产贷款集中度通知(以下简称“通知”)，对银行房地产贷款结构提出了要求。 这包括适当控制居民住房贷款的规模，严防利用高费用贷款、首付贷款的资金违规和举债行为。 对住房企业加强融资管制，包括融资、信托及国内外债券融资。 这几年，居民部门的杠杆率快速增长，贷款价值比ltv从年的0.29上升到年的0.34。 三道红线和集中度管理体现了监管部门对住房金融政策的连续性，是健全我国宏观审慎监管制度和完善房地产金融监管长效机制的重要措施。

2019年以来，银行个人贷款增长率进一步放缓。 年全国个人贷款3万亿元，比去年同期增长9.9%，增幅比2019年下降5.2个百分点。 个人贷款增长率已经低于同期金融机构人民币贷款余额的12.5%的增长率。 年以来，新增个人贷款占金融机构新增融资的比例已经从19.3%降至13.4%，个人住房贷款余额还不到20%。 现在可以看到，没有必要大幅缩小贷款余额，大幅减缓贷款增长。 银行领域金融机构房地产贷款集中度管理政策出台的首要目的是建立规范的管理框架。 长期以来，房地产开发贷款占贷款整体的比例一直处于7%左右的低水平，近年来变化不大，上涨较快的是贷款。 结合贷款质量(不良率)综合考虑，与个人住房贷款相比，房地产开发商贷款的比重在下降(/k0/)之间更小。 未来，在三道红线的管理下，一些房企举债高，债务规模增长放缓，要求越来越多的融资方法，特别是直接融资行业。 未来，商业银行房地产开发贷款增长率将放缓，银行在信用余额中的比重将在稳定运行中下降。

3条红线调控房企举债对市场的影响是缩小供给，不能起到调控房价的作用，相反可能会造成供给停滞，不利于抑制房价上涨。 因此，三条红线的措施显然不能理解为是为了抑制房价的上涨和泡沫。 这项措施的重要政策意图是通过合理控制住房企业的杠杆作用，达到控制房地产金融风险的目的。

上市银行去年三季度公布的财报显示，大部分银行住房贷款增长率在过去几年中保持两位数的增长，部分银行个人住房贷款存在超出相应标准的情况。 走红线的银行将在未来2-4年内进行相应调整，在控制新增个人住房贷款增长率的基础上，妥善压缩库存，满足监管要求。 从上市银行和公开市场新闻来看，需要调整住房贷款的银行规模相对有限，房地产贷款余额占金融机构整体住房贷款余额的约四分之一，主要集中在建设银行、邮政储蓄、招聘银行、浦发、兴业等几家中资大中型银行 据估算，这些银行整体贷款增速运行平稳，一家银行将于2021年参与住房贷款或从1，000亿到1， 假设减少500亿美元，各自占住房贷款的比例在5%-10%之间，各自占银行贷款余额的比例为1%-3%，占银领域房地产贷款的比例约为1.5%，需要调整的规模并不大， 研究表明，监管部门的集中度管理政策并未带来房地产贷款增长率大幅下降、占有率明显下降的结果。 由此可见，集中度政策越来越多地着眼于规范性和长期风险管理，而不是为了实现短期遏制房价上涨的目标。

根据上述评估，目前房贷利率全口径明显上升的概率也很低。 由于1月住房贷款平均利率比年12月下降1个基点，加上实体经济降低融资价格的要求和央行货币政策采取了不紧不慢的战略，短期中期基准利率lpr向上调整的概率很低。 参考以往住房贷款紧缩时期的成绩，住房金融政策可能在未来6-12个月内保持中性态势，与深圳、广州、上海等房价涨幅相对较大、住房贷款增长率较快的地区相比，适当偏紧一些。

多管齐下对比改善结构问题

年中央经济实务会议首次确定，要妥善处理大城市住房供应不足问题，继续实施城市对策，促进房地产市场稳定健康快速发展。 长期以来，国内房地产市场地区之间的人为失配是一些城市房地产价格高企的主要原因。 最新统计数据表明，地方政府正在落实城市政策理念。 年，一线城市土地供应占地面积比去年同期增长33%，明显高于二线(9)、三线)城市土地供应增速。

十四五期，国内加强住房保障体系建设，比较有效地扩大保障性住房供应。 以上海为例，《上海市国民经济和社会快速发展第十四个五年计划和2025年远景目标纲要》中提出，2021年新增5万3000套租赁住房，到2025年形成租赁住房供应40万套以上。

房价上涨和房贷上涨率有很强的关联性，未来的住房金融监管更侧重城市，而不是一刀切，强调结构优势。 在中央房住不炒的政策下，房地产市场调控政策将继续严格规范。 特别是在结构上，合理调整大中型商业银行在热点城市的住房贷款，对缓解局部住房金融风险有重要作用。 从1月27日开始，广州四大房贷全线上调，房贷利率整体上调15个基点。

在地方政府层面，根据原因城市的措施，与热点城市比较，继续采取限购、限贷、限价等调控措施，从一排租赁住房土地指标、加大租赁住房供给建设的供求两端出政策，以稳定房地产市场运行为首要 上海、深圳、广州、杭州、成都、厦门、南京等主要热点城市相应出台调控政策，从土地、销售、信贷行业实施综合治理。 未来政策的主线是建立规范和长效机制，可以取得比以往更重视金融总量调控的政策效果。 (作者分别是植信投资首席经济学家兼研究院院长、植信投资研究院高级研究员)。

标题:房地产金融监管政策旨在建立规范和长效机制

值班主任:颜甲

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