“多地试水"两集中"出让土地 或致项目集中入市”

最近，全国许多自然资源和规划部门宣布2021年实行住宅用地两个集中同时公开转让，涉及青岛、郑州、天津等城市，部分城市全年分三批，集中发布公告，集中组织转让住宅用地。

业内人士认为，集中出让土地有助于促使房地产公司慎重合理地出让土地，对房地产价格的管理有一定作用。 但是，如果开发商在一个时间段拥有土地，相关项目将集中进入市场，可能会对房地产市场的销售造成一定的冲击。

许多试水集中出让住宅用地

此前有市场相关传言，但近期这已正式落地。 预计将来会有越来越多的城市跟进。 在许多城市发布相关公告后，一家中小房企东部地区负责人向记者表示，集中出让住宅用地是调控政策的一部分。

集中转让住宅用地是指集中发布转让公告，集中组织转让活动。

青岛市自然资源规划局网站显示，青岛市严格实行住宅用地两集中同时公开出让，全年分三批集中发布住宅用地征集公告，开展征集出让活动，以吸引市场合理竞争。

郑州市自然资源规划局也下发了相关通知，要求郑州市航空港区、郑东新区、经济开发区、高新技术产业开发区、上街区自然资源主管部门禁止发布住宅用地转让公告，上述地区住宅用地转让公告由市局统一组织发布实施。

天津有关部门规定，全年发布转让公告一般不超过3次，时间间隔和地块数量应相对均衡。 集中出让土地时，必须明确共同挂牌的开始日期。 天津将于3月、6月、9月中旬分三次总结发布住宅用地转让公告，除上述三个日期外，当地不再发布住宅用地转让公告。

以前是一张一张地转让，但大公司有资金等特征。 最终大公司纷纷加入，好的地方被他们夺走了。 我们只能做边角料。 上述房企东部地区负责人如此说明了许多政策的初衷。

根据易居房地产研究院发布的领域报告，全年40个城市土地市场量价齐涨，溢价率略有下降，土地市场总体稳定。 从土地成交面积看，年二季度以来，部分城市楼市、土地市场火热，下半年热点城市调控收紧，但全年40个城市土地成交建筑面积增长8%，创下年来新高。

一位头部住宅企业相关负责人也认为，这项政策的出台，将使头部公司无法垄断高质量的地块，从而在一定程度上降低土地市场的热度。 因为即使是有头脑的公司，短时间内能筹集到的资金也有限，所以集中拍照时也只能优先，找几个要点出力。

房地产项目将集中进入市场

据业内人士分析，这与集中出让土地的政策和房企债务削减等政策联动有效果。

年，监管层对住房企业贷款和资金的监管趋势不断。 年8月，住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产公司座谈会，进一步落实房地产长效机制，制定房地产融资三条红线。 3根红线，除预收款外的资产负债率超过70%，纯负债率超过100%，现金短债率不到1倍，将房企分为红、橙、黄、绿4个等级进行分类管理，不同房企的带息债务规模限制不同。 其中三条红线都超标，是红色档案，有息债务规模不得增加； 两条线超标，是橙色档案，有息债务规模每年不得超过5%。

如果集中拿地，相关房企很可能在拍摄地月迎来负债高峰期，这也给公司资金链带来很大压力。 这些中小房企东部地区负责人也表示，这将进一步降低大房企多占土地的意愿，诱惑公司更合理、谨慎地参与相关地块的募集。

卓易数据创始人马光明表示，此次土地集中政策与三道红线政策层出不穷。 一次供出几十块土地，使得资金充裕的公司更容易有计划地拿地，资金紧张、囤积多、负债累累的房企断断续续拿地的机会减少了。 此次政策对现金流充足、融资能力强的企业品牌公司有利，资金状况紧张的中小企业生存空期间将越来越小。

一位开发商担心大型房企取得土地后，相关的高质量地块会在大型房企之间流动性或提高。 相关监管措施也必须考虑到这几点。 否则，中小住宅企业的土地获取将更加困难。

楼房拆除官员张百忍认为，与两种集中政策相比，有些城市的供给问题土地出让结构不合理，有些城市郊区土地出让过度盛行，市区地块少，两种集中政策或效果有限。

另外，除了集中拿地外，开发建设进度相似，房地产项目很可能集中入市，比如中小房企地块不好，对购房者缺乏吸引力，有些市场担心生存状况会更加困难。

有分析认为，中小房企资金实力有限，可参与的土地少，只能全力以赴，赚取高价土地，在自身运营能力、操作能力有限、融资价格过高的情况下，亏损的概率将大幅增加，未来的生存环境将进一步恶化。

对住宅企业来说，马光明认为，必须做好很多下手的准备。 一、了解供应地前供应土地的研究，做好选择性准备。 二、准备充足的资金，一年只有三次，错过了就错过了； 三、销售环节尽量避开集中上市期，特别是供应更多的区域和板块，减少竞争，做出好的选择。

原题:“许多试水‘两集中’都会降低楼市的温度，但会将项目集中投放市场

值班主任:田艳敏

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