“降杠杆冲业绩双重承压 房企料加大供给”

到了年底，房地产公司将面临债务减少和业绩减少的双重压力。 进入四季度，在政策诱惑下，房企降杠杆的影响不断加深，融资对象持续受到限制。 另外，由于房企大量推送，供求关系发生逆转，销售平均价格整体下跌。 平安证券研究报称，从月度成绩看，10月申万地产板块下跌4.4%，跑沪深300美元。 截至11月19日，房地产板块PE(TTM )为9.29倍，不到沪深300的15.1倍，估值处于近5年18%的分位。

业内分解认为，在领域融资紧缩预测下，叠加年销售目标压力，房企后续或加大推送和销售回收力度，年末供应材料将持续释放。

三红线下债务高峰即将到来

平安证券监测数据显示，10月房企国内债务、境外债务和集合信托分别发行261亿元、52亿美元和454亿元，环比变化分别下降35.7%、29.2%、28.4%。 预计11月至12月国内债务到期833亿元，境外债务87亿美元，预期到期规模相对较高，房企债券融资态度依然积极，但规模有可能通过监管收紧。

8月20日，住建部与央行联合召开要点房企座谈会，提出与房地产公司三大红线比较的融资监管新规则。 其中包括除预收款外的资产负债率(以下称为新资产负债率)不能超过70%等。 三个标准中，公司达到任何一个将被视为垫脚石。

横向比较，根据中国指数研究院的解体，在申万28个领域的分类中，房地产领域的资产负债率为79%，居领域第三位。 根据新资产负债率标准，55%的上市住房企业负债率超过70%。 这意味着三条红线中只有一条，踩线的公司已经超过半数，这些公司年内减少债务的压力将持续下去。

根据房地产上市公司的中期业绩，结合三条红线监管新规，中指院指出，被监控的172家上市房企中有121家存在不同程度的踩线，33家踩三条踩线。 其中，新资产负债率最高。

中泰证券解体显示，三道红线监管新规出台后，房地产领域整体预期稳定，此前举债大量囤积，赚取房价暴涨的经营逻辑被彻底打破，房地产领域金融属性弱化，制造业属性加强。 从领域的竞争结构来看，房地产开发公司的核心竞争特征从拿地能力转向融资能力、管理能力。 领域中的优质房企可以持续战胜领域，实现集中度的提高。

从整体业绩来看，中国银河分解认为房地产领域第三季度业绩迎来改善，杠杆效应初见成效。 截至三季度末，领域预收款35371.96亿元，比去年同期增长8.62%。 分领域的净负债率为136.20%，比去年同期变动-5.06%。 在三道红线的融资监管下，第三季度房企开始积极降低杠杆率。 该机构预计年末领域的杠杆率将会有更大幅度的下降。

预计全年业绩冲刺将进入倒计时

第四季度往往是房地产公司实现全年预期业绩的冲刺阶段。 中商产业研究院近日发布的报告显示，10月，上市房企纷纷把握销售窗口期，积极推进商品化。 其中，保利地产、绿城中国、金地集团、招商蛇口、中国金茂等房企单月业绩规模较去年同期明显上升。 1至10月，恒大、万科、碧桂园销售额均超过5000亿元，中国、保利地产累计销售额分别超过4000亿元。

从价格结构看，据贝壳研究院统计，房企10月份价格交换量明显。 其中，top50住宅企业中，选择以价格换房的达到20家，比9月增加9家。 此外，14家房企销售平均价格下降，但未能达到预期的销售效果，出现了量价齐跌的结果。

根据贝壳方面的分析，从公布10月业绩的32家房企来看，年预期业绩达标率平均为82%，但房企之间差异明显。 包括恒大、金茂在内的5家房企目标完成率超过90%； 17家公司的目标完成率不足80%，2家公司的目标完成率不足70%，个别公司目前的业绩完成情况受到很大的压力。 top50住宅企业中，一些公司预计难以实现年度预期业绩。

据平安证券不完全统计，10月住房相关政策发行频率放缓，1月住房相关政策(含中央和地方)共19项，环比下降50%，其中偏类10项，占53%。 业界认为，不炒住宅仍然是楼市调控14、5个时期的主要基调。 认为热点城市调控陆续收紧，随着销售增速下跌，楼市趋于稳定，后续调控步伐和同期趋于稳定。

克瑞地产研究中心解体显示，在房地产领域融资紧缩的预期下，叠加年销售目标压力，房企有望随后加大推送和销售回收力度，供给持续释放量将为成交提供一定支撑。 但是，随着热点城市规制效应的显现，市场去化压力也逐渐凸显。

原标题:降低杠杆效应双重承接房企材料增加供给

值班主任:颜甲

本篇文章：《“降杠杆冲业绩双重承压 房企料加大供给”》